Aktien oder Immobilien: Was bringt wirklich mehr Rendite?

Der Kaufpreis von Eigentumswohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) ist deutschlandweit seit 2010 im Median um 126 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum wuchs der wichtigste deutsche Aktienindex Dax um 88 Prozent. Betrachtet man den Index als Maßstab für die mittlere Wertsteigerung bei Aktien im abgelaufenen Jahrzehnt, dann fallen in einer Beispielrechnung die Wertzuwächse von Eigentumswohnungen in Deutschland um 43 Prozent höher aus als bei Wertpapieren.

Bis zu 211 Prozent Wertzuwachs bei Immobilien

Der Angebotspreis einer Eigentumswohnung hat sich im Zehnjahresvergleich in Deutschland mehr als verdoppelt. Lag der Quadratmeterpreis 2010 noch im Median bei 1.420 Euro, beträgt er aktuell 3.210 Euro. Vor allem in Großstädten sind die Immobilienpreise rasant gestiegen. In Berlin explodierte der mittlere Quadratmeterpreis von 1.430 Euro auf derzeit 4.450 Euro (+211 Prozent). Auch im seit jeher hochpreisigen München werden Objekte mit 7.970 Euro im Median 170 Prozent teurer angeboten als vor zehn Jahren (2.950 Euro). In Hannover erhöhte sich der Angebotspreis einer Eigentumswohnung von 1.090 Euro auf 2.900 Euro pro Quadratmeter (+166 Prozent).

Entwicklung in den deutschen Städten

In insgesamt zwölf der vierzehn größten deutschen Städte übertrifft die Wertsteigerung von Immobilien in den letzten zehn Jahren den Zuwachs des Dax von 88 Prozent. In Berlin, der Metropole mit dem höchsten Anstieg der Immobilienpreise, stieg der Wert einer Eigentumswohnung um 140 Prozent mehr als der Dax. Der Index umfasst die 30 größten börsennotierten Konzerne in Deutschland und damit rund 80 Prozent der Marktkapitalisierung aller deutschen Aktiengesellschaften. Die Kurse einzelner Dax-Unternehmen können mehr gestiegen sein. Aber auch der Wert einzelner Immobilien kann sich anders entwickelt haben als der Median.

Im Ruhrgebiet lag die mittlere Preissteigerung von Immobilien in den vergangenen zehn Jahren hinter der des wichtigsten deutschen Aktienindexes: In Essen erhöhte sich der Quadratmeterpreis um 58 Prozent von 1.110 Euro auf 1.750 Euro. In Dortmund stieg er um 47 Prozent von 1.140 Euro auf 1.680 Euro.

Nicht in der obigen Beispielrechnung berücksichtigt wurden etwaige Transaktions-, Instandhaltungskosten oder Steuern. Das gilt auch für renditesteigernde Faktoren wie Dividenden oder Mieteinnahmen.

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise in den vierzehn größten Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Dabei berücksichtigte immowelt ausschließlich Angebote mit vermehrt hoher Nachfrage. Die Preise geben den Median der jeweils im Jahr 2010 sowie in den ersten fünf Monaten des Jahres 2020 angebotenen Eigentumswohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Daten über die historische Entwicklung des Dax stammen von www.finanzen.net. Verglichen wurden der Mittelwert des Jahres 2010 (6190,9 Punkte) sowie der Mittelwert der Monate Januar bis Mai 2020 (11634,9 Punkte).