Baufinanzierung vor der Abkühlung – warum die Rekordhoffnung 2026 bröckelt

Erholung ja – Boom nein

Nach dem massiven Einbruch infolge der Zinswende 2022 hatte sich der Markt in den vergangenen zwei Jahren schrittweise stabilisiert. Dennoch bleibt das aktuelle Volumen deutlich unter den Rekordwerten aus der Niedrigzinsphase 2021/22.

Branchenbeobachter wie PwC oder Interhyp erwarten für 2026 bestenfalls ein Neugeschäft auf Vorjahresniveau – nicht jedoch eine Fortsetzung der zweistelligen Wachstumsraten.

Das ist relevant: Private Immobilienkredite machen mit rund 43 Prozent den größten Anteil am Kreditbuch deutscher Banken aus. Das Geschäft gilt als vergleichsweise risikoarm – aber margenschwach. Entsprechend sensibel reagiert die Branche auf Marktveränderungen.

1. Immobilienpreise steigen wieder

Nach einer Phase der Korrektur ziehen die Kaufpreise erneut an. Eigentumswohnungen verteuerten sich 2025 laut Immoscout24 bundesweit um mehr als drei Prozent. Für 2026 erwarten Experten weitere Preissteigerungen von drei bis vier Prozent.

Gerade in Ballungsräumen bleibt das Angebot knapp. Steigende Preise erhöhen jedoch die Einstiegshürde – insbesondere bei höheren Finanzierungskosten.

2. Bauzinsen verharren auf höherem Niveau

Die Bauzinsen sind im zweiten Halbjahr 2025 erneut gestiegen. Für zehnjährige Darlehen liegen sie aktuell bei rund 3,7 bis 3,8 Prozent – deutlich über den Niveaus der Niedrigzinsphase.

Ein deutlicher Rückgang ist laut Marktteilnehmern nicht in Sicht. Das verändert die Kalkulation vieler Haushalte fundamental. Selbst moderate Zinsschritte wirken sich über lange Laufzeiten erheblich auf die monatliche Belastung aus.

Die Folge: Kaufentscheidungen werden verschoben oder ganz aufgegeben.

3. Wirtschaftliche Unsicherheit bremst

Die konjunkturelle Lage bleibt fragil. Wachstumsschwäche, Arbeitsmarktunsicherheit und verhaltene Reallohnentwicklung wirken dämpfend auf die Investitionsbereitschaft privater Haushalte.

Hinzu kommt politische Unsicherheit – etwa im Zusammenhang mit dem Heizungsgesetz und regulatorischen Vorgaben zur energetischen Sanierung. Unklare Rahmenbedingungen erhöhen die Planungsunsicherheit für Käufer.

4. Strengere Regulierung und längere Prüfprozesse

Auch die Banken selbst agieren vorsichtiger. Neue aufsichtsrechtliche Kapitalanforderungen verteuern Eigenkapitalbindung und erhöhen den Prüfaufwand.

Branchenvertreter berichten von längeren Bearbeitungszeiten und restriktiverer Kreditvergabe. Teilweise verstärken Personalengpässe die Verzögerungen.

Das dämpft nicht nur das Tempo, sondern kann auch potenzielle Käufer abschrecken.

5. Weniger Anschlussfinanzierungen

Ein zusätzlicher Sondereffekt fällt 2026 weg: In der Niedrigzinsphase sicherten sich viele Kreditnehmer lange Laufzeiten von 15 Jahren oder mehr.

Entsprechend stehen derzeit vergleichsweise wenige Anschlussfinanzierungen an. Laut Barkow Consulting dürfte das Volumen der Kreditverlängerungen 2026 sogar sinken.

Damit fehlt ein stabilisierender Faktor im Neugeschäft.

Wettbewerb verschärft sich

Vor dem Hintergrund stagnierender Volumina dürfte der Wettbewerb unter Banken weiter zunehmen. 2025 legten insbesondere Volks- und Raiffeisenbanken sowie Regionalbanken wie ING Deutschland überdurchschnittlich zu.

Wenn das Marktvolumen jedoch nicht weiter wächst, verschiebt sich der Fokus von Expansion auf Verdrängung.

Fazit

Die Baufinanzierung hat 2025 eine beachtliche Erholung gezeigt – doch die strukturellen Voraussetzungen für eine neue Boomphase fehlen.

Steigende Preise, dauerhaft höhere Zinsen, wirtschaftliche Unsicherheit, strengere Regulierung und ein schwächeres Anschlussgeschäft sprechen gegen eine Fortsetzung der dynamischen Zuwächse.

2026 dürfte daher weniger ein Jahr neuer Rekorde werden – sondern eines der Konsolidierung.