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Das ImmoGroup Prinzip: Wie Seniorenimmobilien als Steuerspar-Hebel ohne Vermieterstress funktionieren
Wer mit Immobilien Steuern sparen will, steht vor einem Dilemma: “Nur” investieren geht nicht, ohne automatisch Vermieter zu werden. Und das bedeutet: Mieter suchen, Mietverträge aufsetzen, Nebenkostenabrechnungen erstellen, Handwerker koordinieren, Rücklagen bilden – und bei jedem Mieterwechsel von vorne anfangen.
Das weiß auch Jonas Laue, Gründer und Geschäftsführer der ImmoGroup. Er hat es selbst erlebt: Ein Mieter, der weder zahlen noch ausziehen wollte. Die Räumungsklage, die darauf folgte, zog sich fast ein Jahr hin. Und das kostete ihn nicht nur Nerven, sondern auch knapp 20.000 Euro.
„Da habe ich verstanden: Das Problem ist nicht der einzelne Mieter“, sagt Laue. „Das Problem ist ein System, in dem der Vermieter für alles haftet. Aber wenn es schiefgeht, schützt ihn niemand.“
Das Ergebnis: Viele Kapitalanleger scheuen sich aus diesen Gründen (zuerecht) davor in Immobilien zu investieren. Verzichten dadurch allerdings auch auf den größten Steuer-Hebel, den Deutschland zu bieten hat.
Laue wollte das nicht hinnehmen. Also suchte er nach einem Modell, bei dem er in Immobilien investiert, ohne klassischer Vermieter werden zu müssen.
Was er fand, veränderte nicht nur sein eigenes Portfolio, sondern wurde zum Kern seines Unternehmens.
Mit der ImmoGroup haben er und sein Team inzwischen mehr als 1.200 privaten Anlegern dabei geholfen in eine Seniorenimmobilie als Kapitalanlage zu investieren und dadurch jedes Jahr mehrere tausend Euro an Steuern zu sparen.
Eigentümer sein, ohne Vermieter zu werden
Dabei erwerben Sie als Käufer ein oder mehrere Wohneinheiten in einer professionell betriebenen Seniorenimmobilien. Damit sind Sie Eigentümer und profitieren von Wertsteigerung und Steuervorteilen. Aber die Vermietung, die Belegung, die Instandhaltung – all das übernimmt ein professioneller Betreiber. Nicht Sie.
Der entscheidende Unterschied zum klassischen Modell: Ihre Mieteinnahmen fließen, auch wenn Ihre Wohneinheit leer steht. Denn der Betreiber ist vertraglich zur Zahlung verpflichtet – unabhängig von der Auslastung. Heißt: Kein Leerstand, der Sie Geld kostet. Kein Mieter, der nicht zahlt. Kein Handwerker, den Sie organisieren und bezahlen müssen.
Dazu kommt: Die Mietverträge laufen über mindestens 20 Jahre. Und die Mietanpassungen sind vertraglich an die Inflation gekoppelt – das heißt, Ihre Einnahmen steigen automatisch, ohne dass Sie eine einzige Mieterhöhung durchsetzen müssen.
„Im Grunde funktioniert eine Seniorenimmobilie wie ein einfacher Sparplan“, sagt Laue. „Sie sind Eigentümer, Sie bauen Vermögen auf – aber jemand anderes erledigt alle Vermieteraufgaben für Sie.“
So lohnt sich eine Seniorenimmobilie für Sie als privater Anleger
So überzeugend das Modell klingt: Nicht jede Seniorenimmobilie ist automatisch ein gutes Investment. Wer blind kauft, kann auch hier Geld verlieren.
Das fängt bei der Lage an. Aktuell werden viele Seniorenimmobilien in Regionen angeboten, in denen die Bevölkerung schrumpft. Die Kaufpreise sind günstig – aber wenn in zehn Jahren der Bedarf an Pflegeplätzen sinkt, gerät der Betreiber unter Druck. Und damit Ihre Einnahmen.
Genauso entscheidend ist, wer die Einrichtung betreibt. Eine Seniorenimmobilie zu führen ist genauso anspruchsvoll wie jedes andere Unternehmen. Wer auf einen unerfahrenen oder schlecht finanzierten Betreiber setzt, riskiert genau das, was er eigentlich vermeiden wollte: Mietausfälle und Ärger.
„Deshalb zeigen wir unseren Kunden erst ein Objekt, wenn wir alle Faktoren geprüft haben“, sagt Laue. „Alles andere wäre keine seriöse Beratung, sondern stumpfer Verkauf.“
Wie die ImmoGroup Seniorenimmobilien für ihre Kunden prüft
Was Laue damit meint, zeigt der Prozess hinter jedem Investment. Bevor überhaupt über ein konkretes Objekt gesprochen wird, analysieren die Experten die finanzielle Situation des Kunden: Einkommen, Steuerlast, Investitionsziele. Erst wenn klar ist, ob eine Seniorenimmobilie zur finanziellen Situation des Kunden passt, werden passende Objekte vorgestellt.
Jedes Objekt im Portfolio durchläuft eine unabhängige Prüfung. Der Standort wird auf langfristiges Wachstumspotenzial analysiert, die Erfahrung und Bonität des Betreibers geprüft, die Finanzierbarkeit sichergestellt. Für Letzteres greift die ImmoGroup auf ein Netzwerk spezialisierter Kreditgeber zurück, die mit der Struktur von Seniorenimmobilien vertraut sind.
Nach dem Kauf bleibt die ImmoGroup Ansprechpartner. Alle Unterlagen werden aufbereitet, der Kontakt zum Steuerberater auf Wunsch hergestellt. Die laufende Verwaltung liegt beim Betreiber. Der Aufwand für den Käufer: praktisch null.
„Unser Ziel ist nicht, dass jemand eine Immobilie kauft“, sagt Laue. „Unser Ziel ist, dass jemand die Vorteile von Immobilien nutzen kann – ohne dafür einen zweiten Job als Vermieter antreten zu müssen“
Dass das funktioniert, zeigen die Zahlen: In den vergangenen Jahren hat die ImmoGroup mehr als 1.200 Privatanleger beim Kauf von Seniorenimmobilien begleitet – im Wert von insgesamt über 270 Millionen Euro.
Ein Grund dafür dürfte sein, dass Seniorenimmobilien nicht von Markttrends oder Konjunkturzyklen abhängen, sondern von einer demografischen Realität: Deutschland wird älter. Die Zahl der Pflegebedürftigen steigt jedes Jahr. Und mit ihr der Bedarf an barrierefreiem Wohnraum und professionellen Pflegeeinrichtungen. Für Investoren bedeutet das: Die Grundlage ihrer Einnahmen wird nicht kleiner, sondern größer – Jahr für Jahr.
Ob eine Seniorenimmobilie als Kapitalanlage auch für Ihre Situation der richtige Weg sind, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt von Ihrem Einkommen ab, von Ihrer steuerlichen Situation und davon, was Sie mit Ihrem Investment erreichen wollen.
