Das sind die Entwicklungen des Immobilienmarktes bis 2023

Zwar stammt die Prognose für die Wohneigentumspreise von der Zeit vor der Corona-Krise, allerdings sind sich die Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts sicher, dass Covid-19 nicht viel geändert hat. Sie gehen davon aus, dass in mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte die Immobilien real an Wert gewinnen. Ein Grund für die konstante Nachfrage ist laut des HWWI die Anziehungskraft der Metropolen. Die Zahl der Einwohner in und um die urbanen Zentren steigt stetig an. Was die Gewerbeimmobilien betrifft, so stellte PwC Deutschland jedoch fest, dass diese seit Beginn des Jahres starke Einbußen erfahren, ungefähr ein Viertel des Marktwertes.

Die Entwicklung der Gewerbeimmobilien

Den größten Verlust verbucht seit der Corona-Krise die Asset-Klasse der Handelsimmobilien. „Unsere Analyse ergab, dass börsennotierte Immobilienbestandshalter sehr unterschiedlich von den wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie betroffen sind. Gewerbeimmobiliengesellschaften leiden infolge der Konjunkturschwäche deutlich stärker unter den Marktentwicklungen als Wohnimmobilienunternehmen“, erläutert Dr. Patrick Lehmann, Senior Manager bei PwC Deutschland.

Im August übertraf der PwC-Index für Wohnimmobilien (+8,2 Prozent auf 416 Punkte) den Index für Gewerbeimmobilien (+0,2 Prozent auf 277 Punkte) um Längen. Das zeigt den Trend der letzten Monate: „Die Wohnimmobilien haben das prognostizierte Krisenszenario in V-Form bestätigt und steigen sogar noch weiter“, so Dirk Hennig, Partner bei PwC Deutschland. Der Index-Chart zeigt, dass die Gewerbeimmobilien hingegen die Seitwärtsbewegung fortsetzen und im L-Form-Krisenszenario bleiben. Noch letztes Jahr im November lagen die Werte mit 348 Punkten für Gewerbe- und 341 Punkten für die Wohnimmobilienunternehmen fast auf gleicher Höhe.

Wo Wohnen besonders teuer ist

Der Spitzenreiter ist und bleibt München. Die Experten rechnen mit einem jährlichen Kaufpreisanstieg von real 1,7 Prozent. Bereits 2019 mussten die Immobilienkäufer dort im Durchschnitt 8.079 Euro je Quadratmeter ausgeben. Ebenso hohe Steigerungsraten wird es in Düsseldorf und Köln geben. In Düsseldorf liegt das prognostizierte Plus bei jährlichen 1,21, in Köln bei 1,06 Prozent. Für Berlin erwarten die Experten 1,0 Prozent, was deutlich höher ist als im Wohnatlas 2019, der ein Plus von jährlich 0,76 auswies. In Frankfurt am Main erhöhen sich die Preise bis 2030 jährlich um 0,8 Prozent – der “niedrigste” Anstieg in den “Big Seven”, den sieben größten Städten Deutschlands. 

Die Kaufpreisprognose nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell

Die Kaufpreisprognosen für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise stützen sich auf Annahmen zur künftigen Angebots- und Nachfrageentwicklung. Hierzu werden unterschiedliche Regionaldaten berücksichtigt: die Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße und Einkommensentwicklung. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell analysiert dabei, wie sich die Faktoren gegenseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose von 2019 bis 2030. 

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie

Bisher bezogen die Experten die Corona-Folgen nicht mit ein. Sie gehen aber davon aus, dass die Corona-Krise den Wohnungsmarkt nicht grundlegend verändert. „Wir sehen keine Anzeichen für eine Blase, die krisenbedingt platzen könnte. Im Gegenteil: Aus unserer Sicht ist der Immobilienmarkt nach wie vor ein Stabilitätsanker“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Was eine entscheidende Rolle für die regionalen Immobilienmärkte spielt, ist die jeweilige Einkommensentwicklung. Aktuell werden größere Einbußen durch das Kurzarbeitergeld verhindert. 

Sollte es jedoch aufgrund weiterer Folgen zu deutlichen Einkommensverlusten in weiten Teilen der Bevölkerung kommen, könnte sich das negativ auf die Nachfrage nach Wohneigentum auswirken. Besonders im Falle eines zweiten Lockdowns könnte das erhebliche Einbußen für den Wohnungsmarkt bedeuten. „Allerdings bedeuten die eigenen vier Wände gerade in schwierigen Zeiten Sicherheit und Unabhängigkeit. Das hat sich auch in vergangenen Krisen bestätigt, in denen sich Immobilien als sicherer Hafen erwiesen“, so Grunwald.

Die stärksten Preissteigerungen erwarten die Experten in Bayern

Nicht nur in München, sondern in einigen bayerischen Landkreisen werden die Preise bis 230 am stärksten steigen. Sieben von zehn Kreise und kreisfreien Städten mit den stärksten Steigerungsraten liegen im Freistaat Bayern. In Erding und Ebersberg zahlten Interessenten 2019 bereits über 4.000 Euro je Quadratmeter – im bundesweiten Vergleich ist das eine ordentliche Summe.

Außerhalb Bayerns steigen die Raten im Landkreis Cloppenburg kräftig an, plus zwei Prozent jährlich. Die Stadt mit den stärksten jährlichen Preisplus ist laut der HWWI-Prognose Heilbronn in Baden-Württemberg mit einem Preistrend von 1,8 Prozent. 

Aufwärtstrend auch außerhalb der “Big Seven”

Natürlich steigen die Preise auch in anderen großen Städten. Prognostizierte jährliche Steigerungsraten von mehr als einem Prozent bis 2030 gibt es in Heilbronn, Potsdam, Leipzig, Freiburg im Breisgau, Münster, Dresden, Ingolstadt, Mainz, Landshut und Memmingen. Der Grund dafür ist laut Immobilienexpertin Eva Grunwald der folgende: „Die hohen Preise in den Big Seven wirken auf viele Kaufinteressenten abschreckend. Kleinere Zentren werden verstärkt in Betracht gezogen und gewinnen an Attraktivität“.

Wie komme ich trotz negativem Preistrend an Wohneigentum?

Nur im Osten zeigt der Postbank Wohnatlas, dass der Preistrend in den meisten Kreisen und Städten negativ ist. Ausnahmen bilden der Großraum Berlin sowie Leipzig, Dresden, Jena und Weimar. Wertverluste verzeichnen auch einige Regionen in Südniedersachsen, Nordhessen und im Ruhrgebiet. Ein Eigenheim ist dort also noch möglich, ohne überdimensional teure Preise zu zahlen.

„Bei der Kaufentscheidung sollte nicht übersehen werden, dass schon das Wohnen im Eigenheim – auch im Alter – einen hohen Wert darstellt“, sagt Grunwald. „Schließlich geht es beim Immobilienkauf nicht nur um die Rendite, sondern auch um die Lebensqualität im eigenen Zuhause. Wer unsicher ist, sollte sich Unterstützung holen: Ein Immobilienexperte kann das Investment fachkundig bewerten.“