Der Postbank Wohnatlas 2020: Überhitzung auf dem Wohnmarkt?

Der Postbank Wohnatlas hat gezeigt, dass in 158 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten die Wohnungspreise vergleichsweise moderat sind. Dafür steigen die Preise in Großstädten mittlerweile auf ein sehr hohes Niveau. Ein kompliziertes Thema ist auch das Verhältnis der Kauf- und Mietpreise. 

Die Relation von Kauf- und Mietpreisen

Das Messinstrument für das Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen ist der sogenannte Vervielfältiger. Dazu wird geschaut, wie viele durchschnittliche Jahresmieten eine Eigentumswohnung kostet. Die Berechnungen basieren auf den durchschnittlichen Kauf- und Mietpreisen des Jahres 2019. Experten rechnen nicht damit, dass die Corona-Krise in den folgenden Monaten zu großen Verschiebungen im Verhältnis der Preise zueinander führen wird. Auf lange Sicht könnte es jedoch in wirtschaftlich stark betroffenen Regionen zu Anpassungen kommen. Sollten die Einkommen der privaten Haushalte stark einbrechen, könnte auch die Nachfrage nach Wohnraum abnehmen. 

Große Unterschiede im Land 

Je niedriger der örtliche Vervielfältiger ausfällt, desto höher sind die Ertragschancen für den Käufer. Das betrifft Selbstnutzer, die keine Mieten mehr zahlen möchten sowie Vermieter, die mit den Mieteinnahmen die Immobilie finanzieren wollen. In Deutschland reicht die Spanne von elf Jahresnettokaltmieten, so im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt, bis zu 72 im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee mit den beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum. Ein Vervielfältiger von unter 22,5 wird von den Experten als moderates Kaufpreisniveau gesehen, gemessen an den örtlichen Mieten.  

Eva Grunwald, Leiterin für das Immobiliengeschäft Postbank, erläutert: „Wenn der Kaufpreis in diesem Bereich liegt, fahren Käufer oft günstiger als Mieter: Die niedrigen Zinsen ermöglichen dann monatliche Raten, die eine ortsübliche Miete nicht übersteigen. Zugleich betreiben Käufer Vermögensaufbau. Die eigenen vier Wände sind auch eine gute Altersvorsorge.“ 

Quelle: obs/Postbank

Der Vervielfältiger in den unterschiedlichen Regionen Deutschlands 

Der Vervielfältiger lag 2019 bei allen deutschen Kreisen und kreisfreien Städten im Schnitt bei 24. Im Vergleich zum Jahr 2018 macht das einen Anstieg um gut eine Jahresmiete aus. 2018 wurden im Durchschnitt 23 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf fällig. Die Kaufpreise sind demnach stärker gestiegen als die Mieten.

Ein Blick auf die Top Ten der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte zeigt, dass die Immobilienpreise besonders den Küsten- und Alpenregionen die Mieten abhängen. Die bereits sehr hohen Vervielfältiger des Jahres 2018 wurden 2019 nochmals übertroffen. Niedrige Vervielfältiger sind überwiegend in der Mitte Deutschlands zu finden.

Sind die sieben größten deutschen Städte überhitzt?

In den sieben größten Städten Deutschlands sind die Vervielfältiger auf sehr hohem Niveau. In Berlin und Hamburg zahlen Käufer um die 36, in München sogar 37 Jahresnettokaltmieten. Besonders stark ist der Anstieg der Immobilienpreise im Verhältnis zu den Mieten in Hamburg und Berlin. Im Vorjahr mussten die Käufer knapp drei Jahresmieten weniger aufbringen. „Wenn die Immobilienpreise das Mietniveau weit überholen, kann das ein Hinweis darauf sein, dass für die Zukunft erwartete Wertgewinne zumindest in Teilen bereits auf die Kaufpreise aufgeschlagen wurden“, sagt Postbank-Expertin Grunwald.

Entwicklungen in Städten ab 100.000 Einwohnern 

Auch in den anderen Städten sind die Kaufpreise 2019 im Vergleich zu den Mieten auf einem hohen Niveau. In Rostock, Potsdam, Regensburg oder Lübeck kostet ein Wohnungskauf beispielsweise mehr als 30 Jahresmieten. Der Vervielfältiger liegt in den Großstädten über 100.000 Einwohnern bei ungefähr 25 Jahresmieten. 

Es gibt allerdings immer noch Orte in Deutschland, die nicht von den Preisanstiegen betroffen sind. Wer anstatt zu mieten gerne ein Eigenheim besitzen möchte, findet durchaus günstige Alternativen. Dazu sagt Grunwald: „Eigentümer zahlen dann häufig nicht mehr für Wohnen als Mieter, genießen aber die Vorteile einer eigenen Immobilie“. Vergleichsweise günstige Kaufpreise gibt es unter anderem in Gelsenkirchen (Vervielfältiger 15,9), Salzgitter (16,7), Bremerhaven (17,5), Duisburg (18,1) oder Herne (18,3). In insgesamt 24 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern liegt der Vervielfältiger unterhalb von 22,5 und damit unter dem Wert, den Experten als Grenzwert für moderate Preise betrachten.