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Fix und Flip – gekonnte Geldvermehrung durch Immobilienhandel
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Ratgeber

Fix und Flip – gekonnte Geldvermehrung durch Immobilienhandel

Der englische Begriff flipping bedeutet ins Deutsche übersetzt „schnelles kaufen und verkaufen für Profit“. Im weitesten Sinne wird flipping auch als zocken bezeichnet. Flipping ist ganz allgemein der Kauf sowie möglichst schnelle Wiederverkauf eines umsatzgenerierenden Vermögenswertes mit Gewinn, in diesem Fall von Immobilien.

Kernpunkt der Strategie Fix und Flip ist der Kauf von Immobilien, die wahlweise sanierungs-, renovierungs- beziehungsweise modernisierungsbedürftig sind. Doch aufgepasst: Es sind keinesfalls Schrottimmobilien, sondern eher optisch heruntergekommene Immobilien mit einer durchaus noch funktionstüchtigen Haus- und Gebäudetechnik. Die Bestandsimmobilie wird, renoviert oder nur etwas aufgehübscht und gewinnbringend verkauft der Verkaufserlös sollte auf jeden Fall den Kaufpreis übersteigen. Die Differenz ist der Gewinn, also das neue Eigenkapital.

Wenn Fix und Flip Hopping einige Male erfolgreich funktioniert, dann erhöht sich mit den mehrfachen Erlöszuwächsen das Eigenkapital von Mal zu Mal. Durch die mehrfachen Gewinne sammelt sich ein nachhaltiger Vermögenswert an.

So funktioniert Fix und Flip

Entscheidend ist der Immobilienkauf bei einem möglichst günstigen, sprich niedrigen Kaufpreis. Mit überschaubarem Eigenkapital, mit gekaufter Handwerks- sowie mit selbst erbrachter Eigenleistung bringt man die Bestandsimmobilie so weit auf Vordermann, dass man sie guten Gewissens zu einem sichtbaren höheren Verkehrswert verkaufen kann.

Fix und Flip steht für eine denkbar kurze Zeitspanne zwischen Ankauf und Verkauf. Sie sollte bestenfalls nicht länger als drei bis maximal sechs Monate betragen. Mit diesem Ziel vor Augen, wird die Immobilie bestenfalls schon während der Sanierungsphase zum Verkauf angeboten. Der Übergang von diesem Investmentrisiko hin zu Spekulation oder Zocken kann im Einzelfall durchaus fließend sein.

So finanziert sich Fix und Flip

Die Mischfinanzierung mit Fremdkapital, Eigenkapital und Eigenleistung ist im Grunde genommen recht risikolos. Der Einstieg ist das erste Fix und Flip Objekt mit einem denkbar niedrigen Kaufpreis bei überschaubarem Eigenkapital. Auch der notwendige Sanierungsaufwand mit Handwerkerkosten und Eigenleistung muss so kalkuliert sein, dass der anschließende Verkaufserlös abzüglich aller Kosten und Verbindlichkeiten spürbar höher ist als das zu Beginn eingebrachte Eigenkapital.

Anschließend folgt auf dieselbe Weise das zweite Fix und Flip Geschäft. Dieser Immobilienkaufpreis kann durchaus höher sein, weil auch dementsprechend mehr Eigenkapital zur Verfügung steht. Danach kommt das dritte, vierte und weitere Projekt.

Kriterien für erfolgreiches Fix und Flip

Das klassische Immobilieninvestment lautet: buy & hold, zu Deutsch kaufe und halte. Für Fix und Flip gilt die Devise – kaufe und verkaufe. Ausschließlich unter diesem Aspekt wird die Kaufimmobilie ausgesucht. Unverzichtbar ist ein perfektes Netzwerk an Handwerkern aller Gewerke. Sie müssen in jeder Hinsicht zuverlässig sein mit ihrer Manpower, terminlich sowie preislich. Wenn der Immobilienkäufer handwerkliche Eigenleistungen erbringen kann, ist das umso besser. Dann spart er diese Personenstunden für das Handwerk sowie die darauf entfallende gesetzliche Mehrwertsteuer. Gleichzeitig kümmert er sich um den Immobilienverkauf mit der Vermarktung online und offline.

Den richtigen Financier finden

Der Immobilieninvestor braucht eine Hausbank seines Vertrauens. Er muss sich auf den Financier fest verlassen können. Umgekehrt sollte das Kreditinstitut von Beginn an über das Investmentmodell informiert sein und es mittragen. Denn die nullachtfünfzehn Immobilienfinanzierung erfolgt mit dem Ziel buy & hold. Sie ist auf Sicherheit und Langfristigkeit ausgerichtet.

Wenn der Banker mit dem Fix und Flip Immobilienprojekt vertraut ist, dann kann er das Kreditausfallrisiko sehr genau einschätzen und wie für jede andere Immobilienfinanzierung eingrenzen. Sofern auch die Bonität des Investors gut und nachhaltig ist, steht dieser Immobilienfinanzierung nichts im Wege im Gegenteil: Der Darlehensgeber verdient gut mit.

Strategie für Immobilieninvestment USA vs. Deutschland

Wie vieles andere, so kommt auch Fix und Flip als Geschäftsmodell aus den USA. Dort ist es heutzutage business as usual, hier in Deutschland hingegen eher die Seltenheit.

Man sollte bedenken, dass das eigene Betriebsfinanzamt derartige Vorgänge sehr genau beobachtet mit dem Tenor: ist Fix und Flip aus steuerlicher Sicht noch eine Privatangelegenheit oder schon ein gewerblicher Immobilienhandel?

Die Antwort: Wenn binnen fünf Jahren mehr als drei Fix und Flip Projekte abgewickelt werden, dann ist das ein Immobilienhandel als Gewerbe mit den daraus resultierenden steuerlichen Folgen für Abschreibungen und andere Vergünstigungen rund um Immobilienkauf und Immobilienverkauf.

Fazit

Fix und Flip ist, wenn es professionell angefasst wird, kein Gambling oder Zocken, sondern eine gekonnte Geldvermehrung durch mehrere aneinander gereihte Käufe und Verkäufe gleichartiger Immobilien sie werden zum „Dumpingpreis“ gekauft, saniert bis modernisiert und zeitnah zum dann neuen Markt- respektive Verkehrswert verkauft.

Ana Karen Jimenez ist Redakteurin beim Deutschen Coaching Fachverlag und hat ihren Bachelor in Literaturwissenschaften und Spanisch an der Eberhard Karls Universität Tübingen abgeschlossen. Sie ist in den Magazinen für lesenswerte Ratgeber und vielfältige Kundentexte verantwortlich.

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