Gerald Hörhan: Dubai-Immobilien nach dem Hype – Risiken und Einstiegschancen

Dubai entwickelte sich in den vergangenen Jahren für viele Kapitalanleger zu einem der attraktivsten Immobilienmärkte weltweit. Vor allem Investoren aus Europa suchten nach Alternativen zu regulierten, steuerlich belasteten Märkten und sahen im Emirat eine scheinbar ideale Lösung. Hohe Renditeversprechen, steuerliche Vorteile und ein kontinuierlicher Zustrom internationaler Käufer verstärkten diesen Trend zusätzlich. Doch genau dieser Mix führte dazu, dass viele Anleger den Markt nicht mehr objektiv bewerteten, sondern ihn als sicheren Vermögensanker interpretierten. „Viele Käufer haben Dubai nicht als das gesehen, was es ist, nämlich einen spekulativen, zyklischen Markt. Wer glaubt, hier eine sichere Altersvorsorge zu kaufen, verkennt die grundlegenden Risiken und kann dafür schnell teuer bezahlen“, warnt Investmentpunk, Gerald Hörhan.

„Der größte Fehler vieler Investoren ist, dass sie sich von Narrativen leiten lassen, statt den Markt strukturell zu verstehen. Die Lösung ist immer die gleiche: weg vom Bauchgefühl, hin zu harten Fakten – Lage prüfen, Zahlen prüfen, Risiken realistisch bewerten und nicht blind einem Trend folgen“, so Gerald Hörhan weiter. Als Unternehmer, Investor und Gründer der Investmentpunk Academy analysiert er seit Jahren internationale Immobilienmärkte und deren Dynamiken und bewertet auch den Dubai-Markt seit Langem kritisch, weil Preise, Vermittlungsversprechen und die Risikodarstellung vieler Anbieter aus seiner Sicht deutlich überzogen waren. Dabei lehnt er Dubai nicht pauschal ab. Vielmehr unterscheidet er klar zwischen einem schlechten Hype-Kauf und einem später möglichen spekulativen Investment in guter Lage zu deutlich besseren Preisen.

Warum der Dubai-Hype so gefährlich war

Der Dubai-Immobilienmarkt wurde in den vergangenen Jahren massiv angeheizt. Viele Anbieter stellten Dubai als sicheren Vermögensstandort, Steuerparadies und Alternative zu Deutschland oder Österreich dar. Makler, Vermittler und Influencer zeichneten ein Bild vom schnellen Vermögensaufbau bei minimalem Risiko. Diese Botschaften trafen auf eine hohe Nachfrage nach steuerlich attraktiven Investments und führten dazu, dass viele Anleger fundamentale Kriterien vernachlässigten. „Dubai wurde als sicherer Hafen verkauft, obwohl es das nie war“, so Gerald Hörhan. „Wer ohne lokale Marktkenntnis investiert, kauft oft überteuerte Objekte oder Projekte mit zweifelhafter Qualität.“ In der Folge wurden auch Immobilien in schwachen Lagen oder mit problematischer Bauqualität zu Preisen gehandelt, die wirtschaftlich kaum tragfähig waren.

Hinzu kommt ein strukturelles Risiko des Marktes: der hohe Anteil internationaler Käufer und Expats. Dieser sorgt zwar für Dynamik, macht den Markt aber gleichzeitig anfällig. Sinkt die Nachfrage oder verlassen ausländische Arbeitskräfte das Land, kann sich das schnell auf Preise und Vermietbarkeit auswirken.

Nach der Phase der Übertreibung zeigt sich nun die Realität. Mehrere Faktoren wirken gleichzeitig auf den Markt ein: eine vorherige Überhitzung, geopolitische Unsicherheiten und eine nachlassende Nachfrage. „Sobald das Vertrauen schwindet, reagiert ein international geprägter Markt wie Dubai besonders sensibel“, erklärt Gerald Hörhan. Diese Sensibilität zeigte sich bereits in früheren Krisen. Nach Boomphasen kam es in Dubai mehrfach zu deutlichen Preisrückgängen, teilweise um 50 bis 70 Prozent vom Höchststand.

Geopolitik und das bröckelnde Sicherheitsversprechen

Die aktuelle Unsicherheit im Mittleren Osten trifft Dubai an einem zentralen Punkt: Der Standort lebt von internationalem Kapital, globaler Mobilität und dem Image eines stabilen Umfelds. Genau dieses Bild gerät gerade ins Wanken. Kriegsszenarien, Drohnenangriffe und mögliche Einschränkungen im Reiseverkehr reichen aus, um die Wahrnehmung vieler Investoren spürbar zu verändern. Der Mythos vom sicheren Hafen beginnt zu bröckeln, sobald politische Risiken nicht mehr ausgeblendet werden können.

Kurzfristig kann sich der Tourismus nach einer Entspannung der Lage zwar wieder erholen. Der über Jahre aufgebaute Hype rund um Dubai dürfte jedoch deutlich nachhaltiger beschädigt sein. Weniger internationale Besucher und eine mögliche Abwanderung von Expats wirken sich direkt auf Nachfrage, Mieten und Wiederverkaufswerte aus. Steigende Leerstände treffen dabei vor allem schwächere oder weniger gefragte Lagen und verstärken die Unterschiede innerhalb des Marktes.

Parallel dazu verschärfen steigende Zinsen den Druck zusätzlich. Finanzierungen werden teurer, die Zahlungsbereitschaft sinkt, auch bei internationalen Investoren. „Dubai funktioniert nur, solange Kapital und Menschen dauerhaft ins Land fließen – sobald das ins Stocken gerät, reagiert der Markt sofort“, erklärt Gerald Hörhan.

Steuern, Recht und strukturelle Risiken

Vor Ort bleibt Dubai steuerlich attraktiv, für deutsche und österreichische Anleger endet die Betrachtung jedoch nicht dort, da auch die steuerliche Behandlung im Heimatland entscheidend ist. Das gekündigte Doppelbesteuerungsabkommen kann für deutsche Investoren nachteilig sein, weil Gewinne aus Dubai-Immobilien in Deutschland steuerlich relevant werden können, während Verluste nicht ohne Weiteres verrechenbar sind. Gleichzeitig unterscheidet sich Dubai rechtlich deutlich von westlichen Märkten: Eigentumsrechte, Mietrecht und Vertragsdurchsetzung müssen sorgfältig geprüft werden, zudem können regulatorische Änderungen schneller und weniger vorhersehbar erfolgen.

Hinzu kommen strukturelle Besonderheiten des Marktes. Im Vergleich zu europäischen Städten bestehen deutlich größere Expansionsmöglichkeiten, wodurch neue Projekte schneller entstehen und ein Überangebot begünstigt werden kann. Gerade bei Hochhäusern spielen Bauqualität, laufende Kosten und Instandhaltungsrisiken eine zentrale Rolle für die Wirtschaftlichkeit. Treten frühzeitig technische Probleme oder hohe Zusatzkosten auf, kann selbst ein optisch attraktives Objekt wirtschaftlich unattraktiv werden. Auch äußere Faktoren wie klimatische Bedingungen oder standortspezifische Risiken können sich auf Nutzbarkeit, Nachfrage und Werthaltigkeit auswirken – insbesondere bei exponierten Lagen. „Viele schauen beim Kauf nur auf den Preis und die versprochene Rendite, aber nicht auf die Substanz des Objekts – und genau das wird später zum Problem“, erklärt Gerald Hörhan.

Wann der Preisverfall zur Chance werden kann

Nicht jeder Preisrückgang ist automatisch eine Gelegenheit. Der aktuelle Rückgang kann je nach Dauer und Schwere des Konflikts sehr unterschiedlich ausfallen. Schwache Lagen und problematische Projekte können deutlich stärker verlieren als etablierte gute Standorte. Außerdem reagiert der Immobilienmarkt langsamer als Aktien von Entwicklern oder börsennotierten Immobilienfirmen. Verkäufer brauchen Zeit, um neue Preisrealitäten zu akzeptieren.

Einstiegschancen entstehen laut Gerald Hörhan erst dann, wenn klar ist, dass sich alte Hype-Preise nicht mehr durchsetzen lassen. Er schätzt, dass es einige Monate bis etwa ein Jahr dauern kann, bis der Markt einen Boden findet – abhängig von Kriegsverlauf, Nachfrage und wirtschaftlicher Stabilisierung. Zu früh zu kaufen, kann teuer werden. Solange geopolitische Risiken akut sind, Preise weiter fallen und die Nachfrage unklar bleibt, ist die Preisfindung verzerrt.

Trotzdem ist Dubai aus Sicht von Gerald Hörhan nicht abgeschrieben. Der Standort bleibt steuerlich attraktiv, international vernetzt und als Drehscheibe zwischen Europa, Asien und Afrika wirtschaftlich relevant. Für Menschen aus politisch oder wirtschaftlich instabileren Heimatländern kann Dubai zudem weiterhin ein möglicher Flucht- und Vermögensstandort sein. Auch die vergleichsweise handlungsfähige Reaktion in der Krise wertet der Investor als positiven Faktor. Geschäfte, Baustellen und Wirtschaftsleben liefen trotz Belastung weiter. Das ersetzt jedoch keine Prüfung des einzelnen Objekts. „Ich halte es für möglich, dass in Dubai später echte Schnapper-Times entstehen, wenn die Preise stark gefallen sind, gute Objekte verfügbar werden und sich die Lage stabilisiert hat – aber der richtige Zeitpunkt ist noch nicht erreicht“, so Gerald Hörhan.

Was ein sinnvolles Dubai-Investment ausmacht

An diesem Punkt entscheidet sich, ob ein Preisrückgang tatsächlich eine Chance ist oder zur Falle wird. Schließlich ist ein Objekt nicht schon deshalb interessant, weil es billiger geworden ist. Entscheidend ist, ob es langfristig vermietbar, wieder verkäuflich und rechtlich sauber haltbar bleibt. Gute Lagen wie Palm Jumeirah, Dubai Financial Centre oder andere etablierte zentrale Standorte können trotz fallender Mieten eher werthaltig bleiben als abgelegene Projektstandorte. Schwache Lagen im Landesinneren oder in schlecht angebundenen Randbereichen dagegen können bei sinkender Nachfrage praktisch unverkäuflich oder nur schwer vermietbar werden.

Ebenso wichtig ist ein realistischer Blick auf die Mieten. Anleger dürfen nicht mit den Mieten aus der Hochphase rechnen, sondern müssen niedrigere Einnahmen und mögliche Leerstände einkalkulieren. Wer in Dubai investieren will, sollte Lage, Verkehrsanbindung, Gebäudestandard, laufende Kosten, Mietrecht, Eigentumsrechte und steuerliche Folgen sorgfältig prüfen. Ohne Fachleute für lokale Rechtsfragen, Steuern, Bauqualität und Verwaltung geht es kaum.

Nach Einschätzung von Gerald Hörhan können vor allem kleinere Einheiten wie One-Bedroom-Apartments oder Studio-Apartments interessant sein. Sie sind oft leichter vermietbar und leichter verkäuflich. Große Luxuswohnungen dagegen haben auch in Dubai eine kleinere Zielgruppe und binden mehr Kapital. Die von Gerald Hörhan bekannte Grundregel des „hässlichen kleinen Lochs“ gilt daher auch hier: Kleinere Einheiten sprechen oft eine breitere Nachfrage an und können stabilere Renditen ermöglichen. In Dubai dürfen diese Einheiten allerdings etwas größer sein als in Deutschland oder Österreich, weil der lokale Markt andere Größenstandards kennt.

Spannend wird es dann, wenn ein Käufer in guter Lage, mit ordentlichem Gebäudezustand und sauberer Verkehrsanbindung deutlich günstiger einkaufen kann als während des Hypes. „Chancen entstehen vor allem dann, wenn ein Investor für denselben Kapitaleinsatz mehrere gute Apartments kaufen kann, für den im Hype nur ein überteuertes Apartment zu bekommen war – aber das setzt voraus, dass man wirtschaftlich nüchtern rechnet und nicht auf Verkäufergeschichten hereinfällt“, erklärt Gerald Hörhan.

Spekulative Beimischung statt Vermögensfundament

Dubai-Immobilien sollten nicht den Kern des Vermögens bilden. Aus Sicht von Gerald Hörhan kommen sie höchstens als spekulative Beimischung in einem breiter aufgestellten Portfolio infrage. „Als sichere Altersvorsorge taugen sie nicht, weil Markt, Politik, Nachfrage und Preise zu stark schwanken können. Wer Dubai als reinen Sicherheitsstandort kauft, verkennt die Natur dieses Marktes“, betont er.

Anders sieht es bei gut vorbereiteten Investoren aus. Wer Dubai als spekulatives Investment mit lokaler Kenntnis, Kapital, Risikobewusstsein und laufender Betreuung versteht, kann in einer Krise Chancen finden. Dafür braucht es jedoch Nähe zum Markt. Anleger sollten regelmäßig vor Ort sein oder belastbare lokale Kontakte haben. Ein Kauf aus der Ferne über Maklerpräsentationen, Influencer-Videos oder Vertriebsversprechen ist bei Dubai-Immobilien besonders riskant.

Am Ende gilt eine einfache Regel: „Alles, was fällt, ist nur dann eine Chance, wenn der Vermögenswert langfristig werthaltig bleibt und nicht dauerhaft beschädigt ist. Wer in Dubai nach einer Krise erfolgreich investieren will, muss wirtschaftliche Ratio, lokale Kenntnis und Risikomanagement über Hype, Statusdenken und Steuerromantik stellen“, fasst Gerald Hörhan zusammen.