Immobilienpreise 2025: Wo Wohnungen und Häuser am stärksten teurer wurden

Bestandsimmobilien ziehen deutlich an

Im vierten Quartal 2025 verteuerten sich Bestandswohnungen im Bundesdurchschnitt um 5,5 Prozent auf rund 3.200 Euro je Quadratmeter. Auch Ein- und Zweifamilienhäuser legten zu, hier um etwa drei Prozent. Am stärksten stiegen jedoch die Mieten: Bestandsmieten kletterten im Jahresvergleich um 6,6 Prozent, Neubau-Mieten um gut vier Prozent.

Neubaupreise entwickelten sich uneinheitlich. Zwar lagen sie im Schnitt über dem Vorjahresniveau, im Quartalsvergleich gaben sie jedoch leicht nach. Regional reichte die Spanne von Preissteigerungen um fast 47 Prozent bis zu Rückgängen von mehr als 17 Prozent.

München bleibt teuerster Markt – Süden dominiert

Unangefochten an der Spitze der Kaufpreise für Neubauwohnungen steht weiterhin München mit durchschnittlich 11.124 Euro pro Quadratmeter. Sieben der zehn teuersten Kreise Deutschlands liegen im Umkreis von 50 Kilometern um die bayerische Landeshauptstadt. Es folgen unter anderem Garmisch-Partenkirchen, Stuttgart sowie mit deutlichem Abstand Hamburg, Berlin und Frankfurt.

Auch bei Bestandswohnungen bleibt München mit über 8.000 Euro pro Quadratmeter der teuerste Standort. Insgesamt zeigt sich ein starkes Süd-Nord-Gefälle, wobei die Preisspreizung zwischen Metropolregionen und strukturschwächeren Gebieten weiter groß bleibt.

Größte Preissteigerungen fern der Metropolen

Die höchsten prozentualen Zuwächse verzeichneten 2025 jedoch nicht die ohnehin teuren Städte, sondern Regionen mit bislang niedrigerem Preisniveau. Bei Neubauwohnungen führte etwa das Erzgebirge mit einem Plus von rund 47 Prozent. Experten erklären dies mit gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten, die auch in ländlichen Regionen zunehmend an Käufer weitergegeben werden.

Umgekehrt gab es in mehr als 100 Kreisen sinkende Neubaupreise. Der stärkste Rückgang wurde im Altmarkkreis Salzwedel mit über 17 Prozent gemessen.

Häuser: Extremwerte zwischen Alpen und Thüringen

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern zeigt sich ein ähnliches Bild. Die höchsten Quadratmeterpreise werden im Landkreis Miesbach südlich von München erzielt, wo Neubauten im Schnitt mehr als 10.700 Euro kosten. Am günstigsten sind Häuser in Thüringen und Niedersachsen, etwa in Sonneberg oder Lüchow-Dannenberg mit Preisen unter 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Auffällig ist auch hier: Die größten Steigerungsraten traten in Städten mit zuvor niedrigen Preisen auf. Jena verzeichnete bei neuen Häusern einen Zuwachs von fast 95 Prozent, was teilweise auf einzelne hochpreisige Neubauprojekte zurückgeführt wird.

Mietmarkt unter zunehmendem Druck

Am teuersten wohnen Mieter weiterhin in München, wo die Nettokaltmiete für Neubauwohnungen inzwischen knapp 25 Euro pro Quadratmeter erreicht. Doch die stärksten Anstiege zeigen sich inzwischen in kleineren Großstädten und Mittelzentren. In Stendal und Ulm stiegen die Mieten im Jahresvergleich um mehr als 20 Prozent.

Mietervertreter warnen vor einer zunehmenden Verdrängung aus bisher erschwinglichen Lagen. Der Nachfrageüberhang treffe dort auf ein begrenztes Angebot, während der Neubau weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibe.

Ausblick für 2026: Preise bleiben unter Aufwärtsdruck

Immobilienökonomen erwarten auch für 2026 weiter steigende Preise. Gründe sind die geringe Neubautätigkeit, hohe Baukosten und eine anhaltend starke Nachfrage in vielen Regionen. Gleichzeitig verschärft sich das Erschwinglichkeitsproblem, was die Abwanderung in günstigere Standorte weiter befeuern dürfte.

Der Markt bleibt damit zweigeteilt: Während Top-Lagen auf hohem Niveau konsolidieren, holen viele bislang preiswerte Regionen rasant auf – mit teils erheblichen sozialen und wohnungspolitischen Folgen.