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In Immobilien investieren
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Ratgeber

In Immobilien investieren: Auf diese Punkte musst du im Voraus achten!

Geld anlegen und arbeiten lassen – dafür waren in den letzten Jahren Immobilien eine der besten Möglichkeiten. Wir zeigen dir in diesem Text, ob es sich noch lohnt, welche Wege es gibt und wo in Deutschland eine Investition besonders lohnenswert sein kann.

Wer in Immobilien investieren möchte oder sich generell für das Thema interessiert, befindet sich in guter Gesellschaft: Schließlich stiegen die Preise in den letzten Jahren insbesondere deswegen stark an, weil viele Menschen in Beton investierten. Doch langsam mehren sich Fragen: Gibt es aktuell eine hohe Nachfrage, wie ist die aktuelle Preisentwicklung, gibt es Preiseinbußen, ist der Markt überhitzt?

In diesem Artikel erfährst du

  • Warum du in Immobilien investieren solltest
  • Worauf du unbedingt achten solltest
  • Wie du deine Immobilieninvestition finanzierst

Wer kann in Immobilien investieren?

Die Investition in Immobilien ist für jeden Menschen sinnvoll. Auch ohne Eigenkapital eröffnen sich Möglichkeiten. Grundsätzlich ist es jedoch einfacher für alle, die bereits genügend Eigenkapital mitbringen und den Restbetrag durch ein Kreditinstitut finanzieren lassen. Das Eigenkapital sollte im Idealfall mindestens 20 bis 30 Prozent des Gesamtpreises der Immobilie betragen.

Wann ist ein guter Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren?

Wann es sich lohnt, in Immobilien zu investieren, hängt einerseits von persönlichen Faktoren ab: Wie viel Kapital steht mir zur Verfügung oder ist mein Einkommen stabil. Andererseits gibt es immer wirtschaftliche Faktoren, die berücksichtigt werden sollten. Ein gutes Beispiel dazu ist die aktuelle Situation. Aufgrund des Niedrigzinsumfeldes verlieren zum einen viele Geldanlagen an Relevanz. Für Bankeinlagen oder Anleihen erhält man fast keine Zinsen mehr. Andererseits wird die Finanzierung für Immobilien durch den niedrigen Zinssatz in Bezug auf das Darlehen attraktiv.

In Immobilien investieren

In welchen Regionen Deutschlands lohnt es sich besonders, in Immobilien zu investieren?

Wo Investitionen aussichtsreich sind, hängt vom richtigen Standort und der richtigen Lage ab. Ziel ist es, möglichst hohe und sichere Mieteinnahmen zu erhalten. Eine Übersicht über derzeit beliebte Regionen bietet die Postbank.

Dazu gehören zum Beispiel Bayern, vor allem die Großregion München, Stuttgart in Baden-Württemberg, in Nordrhein-Westfalen die Gebiete um die Städte Köln und Düsseldorf sowie Münster, das ganze Rhein-Main-Gebiet, besonders Frankfurt, im Norden Deutschlands Hamburg, im Osten Berlin. Was viele vergessen, ist jedoch, dass die Mietpreise in diesen Regionen zwar steigen, dass Investieren in Immobilien dadurch aber auch teurer wird. Wer weniger für ein Objekt zahlen möchte, sollte sich einen Standort mit niedrigeren Mieten auswählen.

Worauf sollte man bei der Immobilie selbst achten?

Neben der Wahl der Region kommt es auf Faktoren wie Infrastruktur, Verkehrslage und -mittel, Einkaufsmöglichkeiten, Nähe zu Schulzentren oder Nachbarschaft an. Die Immobilie selbst sollte außerdem in einem guten Zustand sein. Interessant sind auch Fragen nach dem Energieausweis, ob es sich um einen Neu- oder Altbau handelt, für wen das Objekt vermietet werden könnte oder in welcher Höhe ich Mieten fordern kann.

Gründe für Immobilien als Kapitalanlagen

Immobilien sind gute Geldanlagen, um sukzessiv Vermögen aufzubauen. Für viele ist dies in Hinblick auf ihre Altersvorsorge sinnvoll. Besitzer können ihre Objekte aber ebenso an Kinder vererben. Es gibt dabei viele Vorteile für die Investition in Immobilien: Als Kapitalanlagen besitzen sie einen stabilen Wert. Das ist besonders in Phasen von Inflation wichtig, da die Immobilie keinen Wertverlust erfährt.

Noch besser ist jedoch, dass der Wert einer Immobilie mit den Jahren sogar steigt. Die Vermietung des Objekts generiert zudem Mieteinnahmen, die den Kredit mitfinanzieren können oder im besten Fall zusätzliches, passives Einkommen einbringen. Eine Immobilie bringt auch Steuervorteile mit sich. Es entstehen absetzungsfähige Kosten, beispielsweise Baukosten oder Reparaturen.

Drei Immobilienstrategien

Wer in Immobilien investieren möchte, steht vor drei möglichen Strategien. Je nach Grund der Investition sind nicht alle geeignet. Für Einsteiger in den Immobilienmarkt eignet sich vorwiegend die sogenannte Buy and Hold Variante. In diesem Fall wird die Immobilie gekauft, um sie lange, mindestens zehn Jahre, zu halten und zu vermieten. Der Sinn hinter der Zehn-Jahres-Frist ist, dass die Immobilie nach Einhalten der zehn Jahre steuerfrei verkauft werden kann.

Für geübtere Investoren kommt die Fix and Flip-Strategie in Frage. Sie kaufen sanierungsbedürftige Objekte und werten diese durch Sanierung und Renovierung auf. Dadurch wird der Wert der Immobilie gesteigert und sie kann relativ schnell wieder teurer verkauft werden. Da die Zehn-Jahres-Regel hier jedoch nicht greift, müssen die Gewinne versteuert werden.

Eine dritte Variante, die jedoch nur für geübte Investoren sinnvoll ist, ist die 1/3/10-Strategie. Buy and Hold und Fix and Flip vereinen sich in diesem Modell. In den ersten drei Jahren kauft man Objekte, tätigt aber nur die nötigsten Renovierungen. In den darauffolgenden Jahren steigert man die Investition in die Aufwertungen, gleichzeitig steigen die Mieten und nach zehn Jahren kann man das Objekt steuerfrei verkaufen.

Wie finanziere ich eine Immobilie?

Bevor ich in Immobilien investieren kann, sollte ich über die Finanzierungsarten nachdenken. Einen Überblick gibt zum Beispiel die Verbraucherzentrale. Als sinnvoll erachten Experten ein Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent. Eine häufig genutzte Finanzierungsmaßnahme ist das Hypothekendarlehen. Die Immobilie wird in diesem Modell zur Sicherheit, um den Kredit zu erhalten. Es wird eine Grundschuld auf das Objekt im Grundbuch eingetragen. Diese Grundschuld heißt auch Hypothek.

Mit dem Kreditinstitut wird ein Sollzins für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Zinsbindungen werden meist über 15 bis 20 Jahre oder sogar länger angeboten. Zum Sollzins kommt die Tilgung, also die Rückzahlung der Schulden. Umso höher die monatliche Tilgung ist, desto niedriger sind die Zinsen mit der Zeit und das Darlehen wird schneller abbezahlt. Deshalb bietet sich eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent, besser drei bis vier Prozent an. Vorteile dieses Modells liegen in der guten Planbarkeit, da die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit konstant bleiben.

Es besteht auch die Möglichkeit, Förderkredite in Anspruch zu nehmen. Die bundeseigene Förderbank KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau, ist für diese Zuschüsse zuständig. Besonders subventioniert sie derzeit energieeffiziente Häuser. Für Familien und Alleinerziehende mit Kindern gibt es zudem seit 2018 den sogenannten Baukindergeld-Antrag, das sind Zuschüsse bis zu 1200 Euro pro Kind im Jahr, die sie nicht zurückzahlen müssen.

Kommt ein Förderkredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für dich in Frage, dann kannst du hier mehr darüber erfahren.

Die richtige Kalkulation der Kosten

Auch die Finanzierung der Immobilie muss der Käufer ordentlich kalkulieren. Viele lassen sich von ersten Kalkulationen blenden, vergessen jedoch wichtige Nebenkosten, die auf sie zu kommen. Die Grundformel für die monatliche Belastung ist: (Finanzierungsbedarf in Euro x (Sollzinssatz in % + Tilgungssatz in %)) / 100 % x 12 Monate.

Die Sparkasse bietet darüber hinaus einen detaillierteren Baufinanzierungsrechner, der Bau- und Nebenkosten berechnet. Gehen wir davon aus, unser Objekt liegt in Koblenz in Rheinland-Pfalz und kostet 200.000 Euro. Wir bringen 20 Prozent Eigenkapital mit, also 40.000 Euro. Bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent, einer Zinsbindung über fünfzehn Jahre und einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent läge die monatliche Rate an die Bank bei knapp 730 Euro. Zu den Anschaffungskosten kommen allerdings weitere Kosten, die Investoren unbedingt einkalkulieren müssen.

Das können beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Eintragungsgebühren in das Grundbuch, Maklercourtagen, Renovierungen oder Modernisierungen sein. Insgesamt belaufen sich diese Kosten in unserem Beispiel laut des Nebenkostenrechners, der Notar- und Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer und Maklerkosten inkludiert, auf 20.140 Euro. Das ergibt einen Preis von insgesamt 220.140 Euro und somit eine monatliche Rate von 825 Euro.
Den Baufinanzierungsrechner findest du hier:

Vorteile eines Immobilienkaufs

Die Attraktivität in einem solchen Kaufobjekt liegt in dessen Vermietung. Betrachten wir nochmal das berechnete Beispiel: Pro Monat zahlen wir 825 Euro an die Bank. Berücksichtigen wir weitere, noch nicht einkalkulierte Nebenkosten, beispielsweise Aufwertungen in Form von Renovierungs- oder Modernisierungskosten, liegen wir bei knapp 1000 Euro monatlich.

Die Miete, die ich für mein Objekt einfordern kann, hängt natürlich von der Region, der Lage, der Größe und vielen anderen Faktoren ab. Einen aktuellen Überblick über Hausmieten bietet Immowelt. Beträgt die Kaltmiete für unser Haus in Koblenz von 130 m² 900 Euro, kann die Miete die Kreditrate decken. Sind im Laufe der Zeit die Kosten für die Aufwertung abbezahlt und die Miete wird erhöht, kann ich sogar passives Einkommen generieren. Nach etwa 20 Jahren gehört die Immobilie dann uns und ist im Wert gestiegen.

Alternativen zum Immobilien-Kauf

Wer keine Immobilie kaufen möchte, hat die folgenden Alternativen, dennoch in Immobilien zu investieren – durch Geld in Immobilienaktien. In diesem Fall handelt es sich um Anteile an Unternehmen aus der Immobilienbranche, beispielsweise an einer Bauingenieurfirma, Maklern oder professionellen Hausverwaltungen. Nachteil ist ganz klar das Risiko, das mit Schwankungen am Aktienmarkt einhergeht.

Eine weitere Option stellen Immobilienfonds dar. Das Geld wird in einen Fonds eingezahlt. Der Fonds-Manager kann dieses wiederum für verschiedene Projekte nutzen. Bei großer Expertise erwirtschaften Fonds-Manager mit dieser Methode hohe Rendite. In offenen Immobilienfonds kann der Investor die Anteile jederzeit verkaufen. In geschlossenen Fonds muss er seinen Fonds-Anteil bis zum Ende einer festgelegten Laufzeit behalten.

Eine neue Art des Investments ist das Crowdinvesting. Englisch „Crowd“ bedeutet Menge und es geht darum, dass sich viele Privatinvestoren über eine Internetplattform verbinden. Gemeinsam finanzieren sie dann Immobilienprojekte, die später im besten Fall höhere Rendite geben. Auch hier besteht das Risiko von Verlusten.

Anne Kläs

Anne Kläs hat einen Master of Education in Französisch und Religion, ist Expertin für hochwertigen Content und beim Gewinnermagazin für das Führen von Unternehmer-Interviews verantwortlich.

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