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© Nazim Valiyev

Gewinner

Nazim Valiyev: „Deinflipcoach, das ist Immobilienhandel 3.0!“

Nazim Valiyev hat lange als Technologieberater gearbeitet und war nebentätig im Immobilienhandel aktiv. Seit 2018 hat er sich mit einem besonderen Konzept im Immobilienhandel selbständig gemacht. Was Fix & Flip 3.0 bedeutet, inwiefern sein Technologie-Know-how eine entscheidende Rolle spielt und warum er als Coach sein Wissen weitervermitteln möchte, das erfahrt ihr im Interview.

Nazim Valiyev ist 34 Jahre alt und im Alter von 18 Jahren von Aserbaidschan nach Deutschland ausgewandert. Bereits kurz nach dem Studium investierte er in erste Immobilien, konzentrierte sich jedoch zunächst auf seine Anstellung als Technologieberater, bis er 2018 den Entschluss fasste, sich im Immobilienhandel selbständig zu machen. Welche Rolle sein Mindset dabei spielte und was seitdem passiert ist, lest ihr hier.

 

Im Interview: Nazim Valiyev, der Flipcoach

Hallo Nazim Valiyev, willkommen im GEWINNERmagazin: Beginnen wir mit der aktuellen Situation. Wie sieht es auf dem deutschen Immobilienmarkt aus?

Nazim Valiyev: Ich kann hauptsächlich für Süddeutschland, Baden-Württemberg und Bayern sprechen, wobei ich durch mein Netzwerk auch viel von anderen Regionen mitbekomme. Deutschland meistert die Krise sehr gut. Wir haben Instrumente, wie Kurzarbeit, eine hervorragende Gesundheitsversorgung, eine sehr gute Infrastruktur und eine stabile, politische Lage. Das führt dazu, dass sogar andere Länder auf Deutschland noch aufmerksamer werden und jetzt potenzielle Investoren in deutsche Immobilien investieren wollen. Ich erwarte daher nach einer kurzen Erholung Stabilisierung der Nachfrage und womöglich weiter steigende Preise in Ballungsgebieten in 2021.

Wie ist das Angebot an Immobilien zurzeit? Was passiert mit den Preisen?

Vor der Ausgangsbeschränkung dachte ich, der Immobilienmarkt ginge nach unten. Unser Geschäft demonstriert jedoch das Gegenteil. Mitten in der Quarantänephase stellten wir acht Wohneinheiten fertig, die auf den Markt kamen. Noch in derselben Woche wurden drei Objekte verkauft, die anderen fünf im Laufe der letzten Wochen. Der Verkauf wurde also kaum beeinträchtigt.

Nur, was den Einkauf betrifft, so gab es auf dem Markt kaum Objekte, weder On-Market, noch Off-Market. Es kommt jedoch schon seit dem Ende der Ausgangsbeschränkung wieder neue Bewegung in den Markt, das heißt konkret, neue Objekte. Außerdem bleiben die Preise auf Vorkrisenniveau, sie sind weder gestiegen noch gesunken.

Wie läuft es denn ab, wenn du, Nazim Valiyev ein Objekt kaufst?

Du kannst dir die Prozesse wie folgt vorstellen: Zunächst kommt die Akquise, dann der Ankauf, danach die Aufwertung und abschließend der Verkauf und die Dealanalyse.

Die Akquise erfolgt digital. Ich bekomme alle On-Market-Angebote sofort auf mein Smartphone geschickt. So kann ich die besten Objekte aus dem Markt herausfischen. Der Ankauf erfordert zunächst, die Immobilie zu besichtigen. Außerdem muss ich den Makler davon überzeugen, der richtige Käufer zu sein. Ist dann das Objekt zugesichert, kommt die Aufwertung: Dazu gehören Sanierung, Renovierung oder übrige Aufwertungsstrategien. Das Objekt wird dahingehend aufgewertet, dass man es später, im letzten Schritt, zu einem höheren Preis verkaufen kann.

„Vor der Ausgangsbeschränkung dachte ich, der Immobilienmarkt ginge nach unten. Unser Geschäft demonstriert jedoch das Gegenteil.“

 

Das ist Fix & Flip 3.0

Du hast nun bei diesen Prozessen einen bestimmten Ansatz entwickelt, den du Fix & Flip 3.0 nennst. Kannst du diesen kurz vorstellen?

Ursprünglich war ich jahrelang angestellter Technologieberater und habe Unternehmen in Führungsetagen in Bezug auf Digitalisierung beraten. Nebenbei habe ich schon früh Immobilienhandel betrieben. Das Ankaufen, Sanieren und Verkaufen von Immobilien wird auch „Fix und Flip“ genannt. Und genau diese Mischung aus Technologie-Know-how und Immobilienhandel hat mein Unternehmen in kurzer Zeit explodieren lassen. Deshalb nenne ich mein System Fix und Flip 3.0 oder Immobilienhandel 3.0.

Kannst du zusammenfassen, was der klassische Ansatz ist und inwiefern sich dein Ansatz davon unterscheidet?

Der klassische Ansatz sieht so aus, dass man eine Immobilie sucht, sie besichtigt und versucht, diese anzukaufen, kalkuliert und dann kauft. Ich aber setze bei allen Prozessen auf Digitalisierung und bestimmte Tools. Einerseits im operativen Bereich, andererseits im Controlling.

Welche Tools setzt du konkret in operativen Prozessen ein?

Zwischen den Prozessen Ankauf, Aufwertung und Verkauf setze ich ein objektbezogenes Projektmanagementtool auf der Plattform namens Trello ein. Das habe ich an meine Bedürfnisse angepasst. Ziel ist, dass ich so viel wie möglich an meine Mitarbeiter delegieren kann und dass alle Akteure, wie Assistenz, Bauleiter, Handwerker, Home Stager oder Makler innerhalb des Projektmanagementtools kommunizieren können. Ich möchte gar nicht mit einbezogen werden, sondern sehe aus der Vogelperspektive, ob alles läuft.

Ein großer Vorteil ist auch, dass dank dieses Tools Prozesse festgehalten werden können. So können neue Mitarbeiter sofort eingearbeitet werden und für den Fall, dass ein Mitarbeiter das Unternehmen verlässt, nimmt er nicht das ganze Wissen mit sich. Mitarbeiter bleiben quasi „ersetzbar“.

Nazim-Valiyev-Flipcoach

Wie sieht es im Controlling-Bereich aus? Inwiefern kannst du hier durch Digitalisierung Prozesse optimieren?

Bevor ich eine Immobilie ankaufe, läuft sie durch die Tools und es werden Zahlen ermittelt. Sie errechnen mir die optimalen Einkaufspreise, wobei am Ende ein Ergebnis steht: Zu dem Einkaufspreis X darf man einkaufen. Das ist eine sogenannte Rückwärtskalkulation oder auch Top-Down-Methode genannt.

Nach dem Verkauf prüfe ich mit demselben Tool, wie wir insgesamt performt haben, also ein Soll-Ist-Vergleich. Der zeigt Abweichungen in verschiedenen Bereichen. Haben wir in einem der Prozesse zu viel Geld ausgegeben, dann analysieren wir, wo exakt und warum wir zu viel ausgegeben haben und welche Fehler uns unterlaufen sind.

„Diese Analyse führen wir immer wieder durch, um von Deal zu Deal besser zu werden.“

 

Kannst du eines der Tools näher erläutern?

Ich kann es am Beispiel von Trello erklären. Das Tool orientiert sich bereits an den Prozessen vom Ankauf bis zum Verkauf. Jede Phase ist wiederum in verschiedene Prozessschritte aufgeteilt, auf die jeder der Mitarbeiter zugreifen kann. Ist ein Schritt erledigt, erscheint er im Tool als „erledigt“. Ein Projekt folgt immer Standardschritten und ist somit für jeden nachvollziehbar und durchführbar.

Ein anderes Tool ist Airtable. Airtable ist cloudbasierte Plattform, auf der ich eine Lösung entwickelt habe, die unseren Anforderungen gerecht ist. Im Airtable können alle objektrelevanten Daten speichern, über den Dashboard kann ich Objektstatus und die Zahlen kontrollieren sowie Soll-Ist-Vergleiche vollführen.

Wie bist du denn eigentlich in den Immobilienbereich eingestiegen?

Ich bin erst im Alter von 18 Jahren aus Aserbaidschan mit meinen Eltern nach Deutschland gekommen. Ich habe in Deutschland mein Abitur gemacht und studiert. Schon während der Schulzeit, also vor 2008, habe ich nebenbei mit Autos gehandelt und pro Auto zwischen 300 und 500 Euro verdient. Nach dem Studium 2010 in Worms wollte ich in den Immobilienhandel einsteigen, weil dieser Bereich mich immer schon interessiert hat. 2011 habe ich meine erste Immobilie, eine 1,5-Zimmer-Wohnung in Worms für 20.000 Euro ersteigert und diese fünf Monate später nach Aufwertung für 30.000 Euro verkauft. Da habe ich gemerkt, dass man mit Immobilien Geld verdienen kann.

 

So wurde Nazim Valiyev zum Vollzeit-Immobilienhändler

Hast du sofort im Immobiliensektor gearbeitet?

Nein. Zwar habe ich bis 2017 jedes Jahr zwei bis drei Wohnungen über eine Zwangsversteigerung ersteigert oder aus dem Markt gekauft, renoviert und verkauft. Damit habe ich um die 10.000 bis 25.000 Euro pro Wohneinheit verdient. Skaliert habe ich in dieser Zeit jedoch nicht, weil ich nur ein „Angestelltenmindset“, aber kein „Unternehmermindset“ hatte. Damit meine ich konkret: Mein Ziel war es damals, als Technologieberater vom Consultant zum Partner aufzusteigen.

Wie hat sich dein Mindset geändert?

Ich habe an verschiedenen Immobilienveranstaltungen teilgenommen, so zum Beispiel Immopreneur. Außerdem habe ich das Buch von Alex Fischer gelesen „Reicher als die Geißens“ und das hat mein Mindset dahingehend verändert, dass ich 2018 richtig durchstarten wollte, indem ich eine GmbH gründe und professionellen Immobilienhandel betreibe. Denn ich wusste ja, dass ich das nötige Know-how besitze. 2018 bin ich dann gestartet, habe einen Privatinvestor gefunden, mehrere Banken akquiriert und seitdem habe ich viele Objekte angekauft, saniert und verkauft.

Wo stehst du heute mit deinem Unternehmen?

Ich bin zu 100 Prozent „self-made“. In meinen Unternehmen habe ich in den letzten 18 Monaten Immobilientransaktionen im achtstelligen Bereich abgewickelt. Dank meiner einzigartigen Methode habe ich mittlerweile über 75 Wohneinheiten angekauft, einen Großteil saniert und renoviert und bereits verkauft.

 

„Sobald ein Unternehmen größer werden will, steht es vor Problemen.“

Wie viele Mitarbeiter hast du und wie funktioniert dein Unternehmen?

Aktuell habe ich sechs Mitarbeiter und arbeite mit vielen Subunternehmen zusammen, die unsere Objekte sanieren. Ständig kommen neue Objekte rein, das Rad dreht sich weiter und mein Unternehmen ist teilautomatisiert, sodass die Mitarbeiter wissen, was sie tun sollen. In letzter Zeit habe ich überwiegend Mehrfamilienhäuser angekauft. In der Spitze hatte ich sogar elf Mitarbeiter, die jedoch sukzessive reduziert worden sind, weil sich die Zusammenarbeit mit Subunternehmern in meinem Unternehmen als vorteilhaft erwiesen hat.

Gibt es Ereignisse, die dich seit deiner Selbständigkeit besonders geprägt haben?

Ich hatte mehrere solcher Ereignisse. Ich nenne sie „Wachstumsschmerzen“. Am Anfang wollte ich nur renovierungsbedürftige Immobilien ankaufen, sie oberflächlich renovieren und verkaufen. Der Markt gab jedoch nicht viele renovierungsbedürftige Objekte her. Deshalb sind wir zu sanierungsbedürftigen Objekten übergegangen. Davon gab es genug, sodass uns letztlich sogar Handwerker fehlten. Und als es genügend Handwerker gab, konnten wir die Objekte nicht mehr allein verkaufen und mussten uns Makler suchen.

Das meine ich mit Wachstumsschmerzen. Sobald ein Unternehmen größer werden will, steht es vor solchen Problemen. Diese Schwierigkeiten haben letztendlich dazu geführt, mein Wissen aus dem Technologiebereich einzusetzen und so viele Prozesse wie möglich in Tools reinzupacken und viele Schritte abzugeben und zu delegieren.

Darum engagiert sich Nazim Valiyev auch als Coach

Du bist ebenfalls im Coaching-Bereich tätig und unterstützt andere. Warum ist ein Coach für diese Branche sinnvoll?

Mein persönlicher Weg war sehr lang. Das begann schon mit dem falschen Mindset. Ich hätte viel früher mit diesem Geschäft, also dem großen Immobilienhandel, anfangen sollen. Viele Angestellte haben ein sicherheitsbewusstes Mindset oder wollen im Unternehmen aufsteigen, obwohl man als Selbständiger viel schneller und besser aufsteigen kann

Zweitens habe ich durch den Einsatz der Digitalisierung gemerkt, dass man mit weniger Zeitaufwand mehr erreichen kann. Gewinne ich Zeit, so kann ich mich um wichtige strategische Aufgaben kümmern, zum Beispiel die Akquise von Banken oder Maklern. Ohne Coaching würden viele Leute das jedoch nicht hinbekommen.

Drittens zeige ich den Menschen im Rahmen des Coachings eine Abkürzung. Natürlich kann man sich das Wissen allein zusammenstellen. Doch bei all den Informationen kenne ich die richtige Reihenfolge nicht, die ich aber unbedingt brauche, um in kurzer Zeit eine Immobilie anzukaufen, zu renovieren und einen Gewinn zwischen 20.000 und 40.000 Euro zu erzielen.

Zeigst du im Rahmen des Coachings auch, was eine gute beziehungsweise schlechte Immobilie ist?

Die Leute lernen bei mir die Kalkulation von „WNA“, das bedeutet „Wert nach Aufwertung“. Es handelt sich hierbei um eine Strategie, wie man ein Objekt richtig ankauft, renoviert und verkauft. Es geht aber auch darum, Objekte und Prozesse zu analysieren: Ist dieses Objekt überhaupt für Fix& Flip geeignet, wer ist die Zielgruppe, ist die Lage gut, kann ich die Immobilie schnell flippen, das heißt, in kürzester Zeit ankaufen, renovieren und verkaufen? Beherrscht man diese Prozesse nicht, ist man im falschen Geschäft.

 

„Der wichtigere Grund ist jedoch, dass ich über das Medium Coaching meine zukünftigen Geschäftspartner aufbauen und kennenlernen möchte.“

Warum das Coaching, wenn du schon so viel Geld verdienst?

Es gibt zwei Gründe dafür, weshalb ich zusätzlich Coachings anbiete. Mit dem Coaching erhalte ich natürlich ein Zusatzeinkommen. Der wichtigere Grund ist jedoch, dass ich über das Medium Coaching meine zukünftigen Geschäftspartner aufbauen und kennenlernen möchte. Ich möchte sicherstellen, dass sie mein System verstehen, es erfolgreich umsetzen und sie dazu bewegen, mit mir Co-Investments durchzuführen. So multipliziere ich mein Know-how deutschlandweit. Das ist eine Win-Win-Situation. Wenn meine Coaching-Teilnehmer Gas geben und mein System umsetzen, kommen sie irgendwann an Objekte heran, die sie nicht allein abwickeln können und mich als möglichen Geschäftspartner anfragen. Ich betrachte also „Coaching“ als meine persönliche Skalierungsstrategie.

Kannst du schon Ergebnisse deines Coachings präsentieren? Kunden, die das schon erfolgreich umgesetzt haben?

Mittlerweile hatte ich 32 Teilnehmer im Alter von 21 bis 50 Jahren, von denen alle in der Lage waren, mindestens ein Objekt zu akquirieren. Alle sind von meinen Methoden begeistert. Die meisten Teilnehmer, die zu mir ins Coaching kommen, haben bereits ein bis zwei Jahre ergebnislos versucht, geeignete Fix & Flip Objekte zu finden. Im Coaching bei mir erzielen die Teilnehmer i.d.R. hervorragende Resultate innerhalb von nur 3-4 Monaten. Keiner geht leer aus. Jeder hat bislang mindestens ein Objekt gefunden und dabei 20.000 bis 40.000 Euro Gewinn gemacht!

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Ruben Schäfer

Chefredakteur des GEWINNERmagazins, PR-Experte und Gesicht hinter den Content und Blog-Strategien von internationalen Konzernen und erfolgreichen Unternehmern aus ganz Deutschland. Mehr unter rubenschaefer.de

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