Oliver Fischer: Warum Eigentumswohnungen für Investment-Anfänger ideal sind

Wer in Immobilien investieren möchte, steht häufig vor einer scheinbar unüberwindbaren Hürde. Mehrfamilienhäuser kosten Millionen, erfordern erhebliches Eigenkapital und verlangen komplexe Finanzierungsstrukturen, die für Menschen ohne Erfahrung kaum zu stemmen sind – erst recht nicht parallel zu einem Vollzeitjob. Eigentumswohnungen wären eigentlich die ideale Lösung hierfür, denn sie sind sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung geeignet und liegen preislich weit unterhalb ganzer Mehrfamilienhäuser. Das Problem: In Deutschland sind viele Mehrfamilienhäuser als reine Mietobjekte organisiert. Ohne rechtlich eigenständige Einheiten existieren keine separaten Wohnungsgrundbücher und damit auch keine Möglichkeit, einzelne Wohnungen zu kaufen, zu verkaufen oder zu finanzieren. „Wer diesen Zustand nicht erkennt und nichts dagegen unternimmt, bleibt dauerhaft vom Immobilienmarkt ausgeschlossen. Er kann weder Vermögen durch Immobilien aufbauen noch von deren Wertstabilität profitieren“, erklärt Oliver Fischer, Entwickler des FIX&FLIP-Systems.

„Die gute Nachricht: Es gibt durchaus einen klar definierten Prozess, durch den sich dieser Zustand verändern lässt und durch den überhaupt erst investierbare Einheiten entstehen. Dieser Weg funktioniert auch für Einsteiger ohne umfangreiche Vorerfahrung und lässt sich neben einem Hauptjob umsetzen“, fügt der Immobilienexperte hinzu. Seit über 35 Jahren ist Oliver Fischer im Immobilienhandel tätig und hat in dieser Zeit mehr als 3.000 Projekte erfolgreich umgesetzt – in unterschiedlichsten Marktphasen und mit tiefgehendem Praxiswissen in allen Bereichen von Ankauf über Entwicklung bis hin zum Verkauf. Darüber hinaus hat er über 2.800 Teilnehmer aktiv dabei begleitet, eigene Immobilienprojekte zu realisieren und langfristigen Vermögensaufbau durch Immobilieninvestments zu erreichen. Sein System führt Privatpersonen Schritt für Schritt durch die Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in einzelne Eigentumswohnungen und schafft damit einen konkreten Einstieg in den Immobilienmarkt. Zugänglich sind seine Inhalte und Methoden über die Plattform Aufteiler.de sowie über OliverFischer.de.

Sondereigentum: Die rechtliche Grundlage für den Einstieg

Die zentrale Voraussetzung für den Einstieg über Eigentumswohnungen liegt demnach in der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzelne rechtlich eigenständige Einheiten. Im Wohnungseigentumsgesetz wird eine solche Einheit als Sondereigentum bezeichnet. Eine einzelne Wohnung innerhalb eines Gebäudes, die rechtlich unabhängig ist und separat verkauft, gekauft und finanziert werden kann. Der erste notwendige Schritt auf diesem Weg ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt wird. Sie bestätigt, dass jede Wohnung baulich von den anderen Einheiten getrennt ist.

Oliver Fischer ist der Entwickler des FIX&FLIP-Systems.

Konkret bedeutet das: Eine Wohnung muss über eine eigene Küche oder Kochgelegenheit, ein eigenes Badezimmer sowie einen separat abschließbaren Zugang verfügen. Parallel dazu wird ein Aufteilungsplan benötigt, der von einem Architekten oder Vermesser erstellt wird und die genaue Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum festlegt. Zum Gemeinschaftseigentum zählen hierbei alle Teile des Gebäudes, die nicht einzelnen Wohnungen zugeordnet sind – etwa Treppenhäuser, Dächer oder technische Anlagen. „Erst wenn diese Grundlagen geschaffen sind, entsteht überhaupt die Möglichkeit, einzelne Wohnungen rechtlich sauber zu trennen und damit handelbar zu machen“, betont Oliver Fischer.

Oliver Fischer über Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Der Weg zur eigenständigen Wohnung

Sind die baulichen und planerischen Voraussetzungen erfüllt, folgt der entscheidende rechtliche Schritt: die Teilungserklärung. Dabei handelt es sich um ein notariell beurkundetes Dokument gemäß § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes, das die Aufteilung des Gebäudes in einzelne Eigentumseinheiten verbindlich regelt. Im Anschluss daran erfolgt die Eintragung der einzelnen Wohnungen im Grundbuch. Für jede Einheit wird dabei ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt. Erst durch diese Eintragung wird eine Wohnung rechtlich eigenständig und kann separat verkauft, belastet oder finanziert werden.

Für Banken ist die eigene Grundbucheintragung eine zwingende Voraussetzung für die Beleihung, da sie die rechtliche Sicherheit für die Finanzierung darstellt. In der Praxis sind häufig auch bauliche Anpassungen notwendig, um die Anforderungen der Abgeschlossenheit zu erfüllen – etwa durch den Einbau separater Zugänge oder die Nachrüstung von Küchen und Badezimmern.

„Wer diesen Prozess strukturiert angeht, stellt schnell fest, dass er deutlich zugänglicher ist, als er auf den ersten Blick wirkt. Das gilt selbst für Menschen, die noch keine Erfahrung mit Immobilienprojekten haben“, verrät Oliver Fischer.

Rechtliche Rahmenbedingungen: Was Einsteiger außerdem wissen müssen

Wer eine Umwandlung plant, sollte die geltenden gesetzlichen Rahmenbedingungen kennen. In bestimmten Regionen, insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Geregelt ist dies in § 250 des Baugesetzbuches, die entsprechende Regelung gilt aktuell bis zum Jahr 2030. Darüber hinaus haben bestehende Mieter beim erstmaligen Verkauf ihrer Wohnung ein zweimonatiges, gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Sie können die Wohnung also zu denselben Konditionen erwerben wie externe Käufer.

Seit über 35 Jahren ist Oliver Fischer im Immobilienhandel tätig.

Nach der Umwandlung gilt zudem eine gesetzliche Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen, die in der Regel drei Jahre beträgt und in angespannten Märkten auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann. „Diese Rahmenbedingungen klingen auf den ersten Blick komplex. Wer sie aber kennt und von Anfang an einplant, kann den gesamten Prozess rechtssicher und ohne böse Überraschungen durchführen“, erläutert Oliver Fischer hierzu.

Oliver Fischer: Kosten und wirtschaftliches Potenzial der Aufteilung

Bei der Aufteilung entstehen zudem verschiedene Kosten, die man ebenfalls von Beginn an einkalkulieren sollte. Dazu zählen Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, Notar- und Gerichtskosten für die Teilungserklärung und Grundbucheintragung sowie Honorare für Architekten und Vermesser. Hinzu können Kosten für bauliche Anpassungen kommen, die erforderlich sind, um die gesetzlichen Anforderungen an eigenständige Wohneinheiten zu erfüllen. Diesen Aufwendungen steht jedoch ein erhebliches wirtschaftliches Potenzial gegenüber. Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses ermöglicht den separaten Verkauf einzelner Wohnungen. Dadurch lassen sich oft deutlich höhere Quadratmeterpreise erzielen. Der Verkauf des gesamten Gebäudes bringt im Vergleich meist weniger ein.

Einzelverkäufe sind demnach wirtschaftlich vorteilhafter als ein Gesamtverkauf, weshalb die Aufteilung zu einer signifikanten Wertsteigerung der Immobilie führen kann. „Durch die Kombination aus rechtlicher Aufteilung, baulicher Anpassung und wirtschaftlicher Verwertung entsteht ein konkreter und umsetzbarer Weg, um auch mit begrenztem Kapital als Einsteiger in den Immobilienmarkt einzusteigen“, fasst Oliver Fischer zusammen. Wer diesen Weg strukturiert gehen möchte, findet auf Aufteiler.de sowie auf OliverFischer.de detaillierte Einblicke in die praktische Umsetzung.