Sven Schwarzat und Kevin Rader: Bestandshalter in der Immobilienbranche

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, legt sicherlich Wert darauf, dass die Sache stressfrei und schnell über die Bühne geht. Ein Immobiliengeschäft ist aber auch eine Frage des Vertrauens. Rechtssicherheit steht dabei im Vordergrund. „Wir machen tatsächlich häufig die Erfahrung, dass uns Verkäufer, auf die wir wegen eines Objekts zugehen, nach unserem Geschäftsmodell fragen“, sagt Sven Schwarzat von der RS WohnWerte GmbH. „Der Verkauf einer Immobilie hat eben viel mit Emotionen zu tun. Das Mehrfamilienhaus mag seit hundert Jahren im Besitz der Familie gewesen sein. Die Mieter wohnen dort vielleicht schon seit Jahrzehnten. Da fühlt sich der Verkäufer für die Zukunft des Objekts verantwortlich.“ Sein Geschäftspartner der RS WohnWerte GmbH Kevin Rader ergänzt: „Mit einer gesichtslosen Immobilien-AG möchte auch deshalb kaum ein Verkäufer ins Geschäft kommen, weil sie befürchten, eiskalt über den Tisch gezogen zu werden.“ 

Sven Schwarzat und Kevin Rader haben die RS WohnWerte GmbH gegründet, um hochwertigen Wohnraum für Mieter mit geringem bis mittlerem Einkommen zu schaffen. Das Unternehmen arbeitet vorwiegend in den Ballungsräumen Mitteldeutschlands und kauft dort Objekte, um sie in ihrem Bestand zu halten, zu sanieren und zu vermieten. Als Mittelständler legen Sven Schwarzat und Kevin Rader von der RS WohnWerte GmbH großen Wert darauf, vertrauensvolle, bankenunabhängige und kompetente Geschäftspartner zu sein. 

Sven Schwarzat und Kevin Rader von der RS WohnWerte GmbH bei uns im Interview! 

Herzlich willkommen im GEWINNERmagazin, Sven Schwarzat und Kevin Rader! Ihr seid mit der RS WohnWerte GmbH in der Immobilienbranche tätig. Wo liegen eure Schwerpunkte?               

Sven Schwarzat: Die RS WohnWerte GmbH ist ein Immobilienunternehmen, das sich auf den Ankauf, die Aufwertung, Sanierung und Revitalisierung von Objekten konzentriert. Wir kaufen Immobilien, um sie langfristig zu vermieten. Dabei sind wir als Immobilienbestandshalter daran interessiert, die Objekte für mindestens vier bis fünf Jahre in unserem Besitz zu halten. Die Objekte finden wir vorwiegend über Makler-Netzwerke, teilweise auch über Internetportale und vermieten sie an ganz normale Menschen mit einem durchschnittlichen Einkommen: Familien, ältere Paare oder Einzelpersonen. Unser Unternehmenssitz befindet sich im Zentrum von Leipzig, nur ein paar Schritte von der Thomaskirche entfernt. Wir arbeiten vorwiegend im Leipziger und im Magdeburger Raum. 

Sven Schwarzat bietet seinen Kunden von der RS WohnWerte GmbH eine schnelle und professionelle Abwicklung.

Ihr haltet also nach Wohnimmobilien Ausschau. Welche Eigenschaften müssen die Objekte mitbringen, damit sie für die RS WohnWerte GmbH in Frage kommen? 

Kevin Rader: Wir suchen Immobilien, die sich in einem vernünftigen baulichen Zustand befinden. Es sollten beispielsweise keine groben Mängel an der Statik vorhanden sein. Schließlich ist Ziel nicht die Komplettsanierung der Bausubstanz. Der Zustand der Innenräume spielt dagegen keine Rolle. Sie können also durchaus abgewohnt und alt sein. An dieser Stelle sorgen wir mit unseren Handwerkern von der RS WohnWerte GmbH für die Erneuerung. Langfristig werden wir auch Grundstücke erwerben, um selbst Gebäude zu errichten. Momentan beschäftigen wir uns jedoch allein mit dem Innenausbau und der Verschönerung der Fassaden. Wir suchen ganze Häuser oder auch einzelne Wohnungen, wobei das Budget bei maximal drei Millionen Euro liegt. Wenn ansonsten alles passt, machen wir in dieser Hinsicht aber auch Ausnahmen. Insgesamt verschiebt sich unser Schwerpunkt von der RS WohnWerte GmbH allerdings immer weiter in Richtung der Mehrfamilienhäuser. 

Sven Schwarzat: Weshalb Verkäufer gern mit der RS WohnWerte GmbH abschließen 

Warum sollten sich Immobilienbesitzer, die ihr Objekt verkaufen möchten, an die RS WohnWerte GmbH wenden? Welche Vorteile bringt der Verkauf an euch mit sich? 

Sven Schwarzat: Die RS WohnWerte GmbH ist ein Unternehmen von mittlerer Größe. Das bedeutet: einfache Strukturen, kurze Wege und schnelle Entscheidungen. Wir haben uns gerade gestern eine Gruppe von Mehrfamilienhäusern angeschaut, die zum Verkauf steht. Es sind drei Aktiengesellschaften am Kauf interessiert, die bereits seit einem Dreivierteljahr prüfen, ob sie die Häuser wirklich erwerben sollen. Das läuft bei uns natürlich anders.

„Wir können eine Entscheidung sofort nach der Besichtigung treffen.“

Auf der anderen Seite ist unser Unternehmen groß genug, um dem Verkäufer eine sichere Zusage geben zu können. Wenn wir uns entscheiden, wissen wir, dass die Finanzierung steht. 

Unsere Aussagen haben somit Hand und Fuß. Es zieht sich nicht alles ewig hin. Wir sorgen für eine schnelle und professionelle Abwicklung. Schließlich ist Zeit gerade heute im Immobiliengeschäft ein entscheidender Faktor. Die Preise sinken momentan und da kann es sein, dass ein Käufer am Ende wieder abspringt, weil er denkt, er bekommt woanders ein günstigeres Objekt. Bei der RS WohnWerte GmbH bedeutet eine Zusage, dass der Vertrag geschlossen wird. Wir fragen auch nicht nach unnötigen Dokumenten, die für den Verkäufer einen zusätzlichen zeitlichen und finanziellen Aufwand bedeuten. Für Privatverkäufer sind das große Vorteile und ein solider Makler schätzt natürlich auch unsere Kompetenz, denn sie erleichtert ihm letztlich die Arbeit. 

„Die größten Probleme entstehen, wenn sich ein Verkäufer den falschen Makler sucht“, sagt Kevin Rader von der RS WohnWerte GmbH.

Viele Verkäufer sehen zudem einen Vorteil darin, dass die RS WohnWerte GmbH als Immobilienbestandshalter agiert. Wir schaffen Wohnraum, in dem es sich gut leben lässt. Das ist in der gegenwärtigen Situation am Wohnungsmarkt eine wichtige Aufgabe. Die Verkäufer möchten einen ordentlichen Preis erzielen. Handelt der Käufer obendrein verantwortlich, ist das für sie ein Pluspunkt. 

Sven Schwarzat und Kevin Rader: Mit diesen Problemen haben Immobilienverkäufer zu kämpfen  

Wenn der Verkauf ein Dreivierteljahr in der Luft hängt, ist das sicherlich ärgerlich. Mit welchen Problemen haben Immobilienverkäufer sonst noch zu kämpfen? 

Kevin Rader: Die größten Probleme entstehen, wenn sich ein Verkäufer den falschen Makler sucht. Es gibt Makler, die Mondpreise versprechen, um den Auftrag zu bekommen. Sie behaupten dann beispielsweise, dass sich das Objekt für 300.000 Euro verkaufen lässt – was für Immobilienbesitzer ziemlich gut klingt. Leider ist der Preis am Markt aber nicht zu erzielen und so steht das Haus lange zum Verkauf und ist für den Immobilienmarkt irgendwann verbrannt. Der Makler senkt den Preis und muss ihn immer weiter senken, bis das Haus schließlich für 150.000 Euro verkauft wird. Der realistische Marktpreis hätte höher gelegen und der Verkauf wäre längst über die Bühne gegangen. 

Einen Verkauf ohne Makler anzugehen, würde ich allerdings auch nicht empfehlen. Das Immobiliengeschäft ist dafür einfach zu komplex. Der Verkäufer mag glauben, dass er ein besonderes Objekt hat, das einen hohen Preis erzielen wird. Doch es spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle, die auf den ersten Blick nicht zu erkennen sind. Wurde beispielsweise die Miete über Jahrzehnte nicht erhöht, wirkt sich das zwangsläufig auf den Preis aus. Als privater Verkäufer weiß man so etwas in der Regel nicht und geht dann mit einem zu hohen Angebot in den Markt. Das Immobiliengeschäft ist eine Sache für Fachleute. Für einen Verkäufer besteht die Kunst darin, einen fähigen und seriösen Makler zu finden. 

Sven Schwarzat und Kevin Rader von der RS WohnWerte GmbH möchten für hochwertigen Wohnraum sorgen.

„Wir möchten das Beste für alle Beteiligten erreichen.“

Vorurteile gegenüber Immobilienmaklern gibt es sicherlich in großer Zahl. Habt ihr es als Immobilienunternehmer bei der RS WohnWerte GmbH auch mit Vorbehalten seitens der Verkäufer zu tun? 

Sven Schwarzat: Es kommt des Öfteren vor, dass Verkäufer Vorbehalte gegenüber der RS WohnWerte GmbH haben, wenn sie feststellen, dass wir eine GmbH sind. Das steht für sie offenbar als Zeichen für Immobilienhaie, was mit der Realität selbstverständlich nichts zu tun hat. Einige Verkäufer glauben dann, wir würden ein Objekt nur kaufen wollen, um es teurer weiterzuverkaufen. Wenn das so einfach ginge, wäre es ein tolles Geschäftsmodell. Unser Konzept beruht aber ohnehin auf der langfristigen Vermietung. Natürlich kommt es vor, dass wir ein Objekt nach einigen Jahren wieder verkaufen – und dabei erzielen wir in der Regel auch einen höheren Preis. Das liegt allerdings daran, dass wir in die Immobilie investiert haben, wodurch wir ihren Wert nachhaltig steigern. Im Gespräch lassen sich solche Vorbehalte meist schnell klären, sodass sie uns letztlich keine Schwierigkeiten machen. 

Mit stärkeren Vorbehalten haben wir es bei der RS WohnWerte GmbH vonseiten der Mieter zu tun. Nun ist es leicht nachvollziehbar, dass ein Eigentümerwechsel bei den Mietern Befürchtungen auslöst. Und in manchen Fällen sind diese Befürchtungen sicherlich berechtigt. Die RS WohnWerte GmbH ist allerdings grundsätzlich an Win-win-Situationen interessiert. Sollte es aufgrund langwieriger Sanierungsmaßnahmen für alle Beteiligten besser sein, einen Umzug ins Auge zu fassen, zahlen wir hohe Abschlagssummen und greifen auch bei der Wohnungssuche unter die Arme. Wir sorgen mit der RS WohnWerte GmbH für hochwertigen Wohnraum und möchten, dass sich unsere Mieter in unseren Objekten wohlfühlen. 

RS WohnWerte GmbH: So geht es nach dem Objekterwerb weiter

Wie läuft es konkret ab, wenn ihr ein Objekt erwerbt? Könnt ihr das vielleicht anhand eines Kundenbeispiels von der RS WohnWerte GmbH erklären? 

Kevin Rader: Da fällt mir spontan ein Privatverkäufer aus den Niederlanden ein, der sich anfänglich sehr unsicher fühlte. Es handelte sich um einen Rentner, der noch nie etwas mit Immobiliengeschäften zu tun hatte. Dazu kam dann noch die Sprachbarriere. Dem Mann gehörte eine Wohnung, von der er praktisch nichts wusste, außer, dass er sie verkaufen wollte. Wir hatten in dem Objekt bereits eine Wohnung und waren daran interessiert, eine weitere zu erwerben. Also haben wir die Dinge für den Verkäufer in die Hand genommen, indem wir über die Verwaltung mit den Mietern kommuniziert haben, um zunächst den Stand der Dinge festzustellen. 

Sven Schwarzat und Kevin Rader von der RS WohnWerte GmbH sind bereits seit 2015 in der Immobilienbranche tätig.

Anschließend haben wir den Vertrag vorbereitet, sodass der Verkäufer lediglich zum Notar für die Unterschrift und zum Gericht für die Beglaubigung gehen musste. Er konnte sich die Reise nach Leipzig sparen und war am Ende sehr froh, dass die RS WohnWerte GmbH alles für ihn erledigt hat. Selbst hätte er den Verkauf sicherlich nicht über die Bühne gebracht. Und ein Makler hätte ihn unter den gegebenen Bedingungen kaum übernommen. Wir haben dem Verkäufer zudem für die Preisfindung einen Kaufspiegel zur Verfügung gestellt, an dem er ablesen konnte, zu welchen Preisen die Wohnungen in dem konkreten Objekt in den letzten drei Jahren verkauft wurden. Es war somit ein faires und transparentes Geschäft. Darauf legen wir bei der RS WohnWerte GmbH grundsätzlich großen Wert. 

Woher stammt eure Expertise im Bereich Immobilien? 

Sven Schwarzat: Wir sind seit 2015 in der Immobilienbranche tätig. Ursprünglich kommen wir aber aus ganz anderen Bereichen. Bei mir sind es die Rechtswissenschaften, während es bei Kevin Rader das Bankwesen ist. Natürlich gibt es bei beiden eine gewisse Schnittmenge zur Immobilienbranche. Wir haben also nicht bei null angefangen. Entscheidend für unsere heutige Expertise ist aber doch die Erfahrung, die wir über die Jahre gesammelt haben. Wir beobachten zudem den Markt sehr genau und stehen im Austausch mit anderen Investoren und Maklern. 

Kevin Rader über die Entwicklung des Immobilienmarkts

Bleiben wir doch bei der Beobachtung des Marktes. Wie wird sich der Immobilienmarkt eurer Ansicht nach in der nächsten Zeit entwickeln? 

Kevin Rader: Wir erwarten kurzfristig weiter steigende Zinsen. In jedem Fall wird es im nächsten halben Jahr noch weiter nach oben gehen. Aufgrund der Situation werden Objekte, die in einem schlechten Zustand sind, schwer zu verkaufen sein. Das Gleiche gilt für große Objekte wie ganze Wohnanlagen oder Portfolios. Die Investoren halten sich in dieser Hinsicht momentan zurück und das wird sich nicht so schnell ändern. Nicht betroffen von der negativen Entwicklung sind schöne Objekte in herausragenden Lagen. Bei den Häusern, die für die Eigennutzung erworben werden, sinkt die Preisgrenze jedoch mit den Möglichkeiten der Käufer. Die Finanzierung wird immer schwieriger, sodass für Familien, die ein Haus im Grünen beziehen möchten, bei 300.000 bis 400.000 Euro das Ende der Fahnenstange erreicht ist. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen erlaubt ganz einfach nicht mehr. Objekte, die über dieser Grenze liegen, werden damit auf absehbare Zeit nur schwer zu verkaufen sein. 

Sven Schwarzat und Kevin Rader von der RS WohnWerte GmbH verstehen sich als Immobilienbestandshalter.

Was bedeutet diese Entwicklung für das Geschäft der RS WohnWerte GmbH? Rechnet ihr mit Umsatzeinbußen? 

Sven Schwarzat: Unser Konzept der RS WohnWerte GmbH beruht darauf, dass wir Objekte erwerben, um sie zu verbessern und langfristig zu vermieten. Der Markt bietet uns somit augenblicklich gute Chancen für den Kauf der weniger schönen Immobilien. Ich würde sogar sagen, dass sich die Lage für uns ein wenig entspannt, weil die Käufer nicht mehr wahllos nehmen, was sie an Immobilien unter die Finger bekommen. 

Auf der anderen Seite sind wir mit der RS WohnWerte GmbH als Sanierer natürlich von den steigenden Baukosten betroffen. Wir kaufen die Objekte schließlich nicht, um sie dann unvermietet zu lassen. Es ist also eine Frage der Kalkulation, ob der geringere Preis für eine Immobilie die höheren Baukosten auffängt. Diese Kalkulation ist unserem Geschäftsmodell allerdings ohnehin immanent. Es ist ja grundsätzlich nicht ungewöhnlich, dass es eine Preis- und Kostenentwicklung gibt. Mit Umsatzeinbußen rechnen wir gegenwärtig nicht. Da wir nicht gezwungen sind, Objekte zu verkaufen, spielen die Schwierigkeiten beim Verkauf für uns keine Rolle. Was die Mieteinnahmen betrifft, ändert sich wenig. Mietwohnungen sind nach wie vor gefragt. Es gibt ganz einfach zu wenige. Mit der RS WohnWerte GmbH arbeiten wir daran, mehr und erstklassigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. 

Die Mission der RS WohnWerte GmbH ist das schöne Bauen für ganz normale Menschen 

Wie soll es mit der RS WohnWerte GmbH in den nächsten Jahren weitergehen? Was ist eure Mission? 

Kevin Rader: Wir verstehen uns als Immobilienbestandshalter. Es geht uns also darum, die langfristige Entwicklung einer Immobilie im Auge zu behalten. Unsere Mission ist die Schaffung attraktiven Wohnraums für Menschen mit kleinen bis mittleren Einkommen. Überhaupt für Menschen, die es nicht ganz leicht am Wohnungsmarkt haben, wie beispielsweise Personen mit Migrationshintergrund oder anderen Sprachbarrieren. Perspektivisch möchten wir selbst Wohngebäude errichten und unsere Sichtweise auch in die Architektur einbringen. Der Gedanke vom schönen Bauen für die ganz normalen Menschen soll das Stadtbild zumindest im Kleinen prägen.