Private Credit drängt in US-Immobilienmarkt – Milliardenpotenzial durch Rückzug der Banken

Mit dem Rückzug regionaler Banken nach der Krise 2023 öffnet sich für alternative Kreditgeber ein lukrativer Markt: US-Wohnimmobilien. Private Credit-Firmen, bislang primär im Bereich Firmenkredite aktiv, weiten ihre Aktivitäten zunehmend auf hypothekenbesicherte Konsumentenkredite aus. Der Fokus liegt insbesondere auf sogenannten home equity lines of credit (HELOCs) – Kreditlinien, bei denen Hausbesitzer auf den gestiegenen Immobilienwert zugreifen, ohne bestehende Hypotheken mit historisch niedrigen Zinsen umzuschulden.

Daten der New Yorker Fed zeigen: Das Volumen offener HELOCs stieg im vierten Quartal 2024 um neun auf 400 Milliarden US-Dollar – der elfte Anstieg in Folge. TPG Angelo Gordon schätzt das Marktpotenzial dieser Produkte auf rund zwei Billionen US-Dollar. Weil viele Banken angesichts regulatorischer Unsicherheit zögern, füllen Private-Credit-Anbieter die Lücke – oft durch die Bündelung der Kredite in strukturierte Anleihen, die an Versicherer oder institutionelle Investoren verkauft werden. Bloomberg zufolge hat der Absatz solcher Anleihen 2024 bereits um über 30 % zugelegt.

Der Trend geht dabei klar zu non-bank originators, wie Ellington Management betont. Diese Akteure verfügen jedoch meist über wenig Eigenkapital – eine Chance für große Fonds mit Zugang zu institutionellem Kapital. Ellington sieht in dieser Konstellation die Möglichkeit, zweistellige Renditen zu erzielen – bei gleichzeitiger Portfoliodiversifikation für Investoren.

Auch strategische Zukäufe untermauern die Expansion: Brookfield Asset Management übernahm kürzlich die Mehrheit an Angel Oak Companies, einem Spezialisten für Immobilienkredite an Kunden außerhalb klassischer Bankstandards. Sixth Street Partners gründete mit Figure Technology Solutions ein Joint Venture zur Finanzierung von nicht standardisierten Hypotheken. Die Struktur erinnert an ein System, das bis zur Finanzkrise 2008 üblich war – mit dem entscheidenden Unterschied, dass heute weitaus restriktivere Underwriting-Standards gelten.

Das Umfeld scheint günstig: Die Nachfrage nach Renovierungskrediten, Schuldumschichtungen und Liquiditätszufuhr bei immobiliengebundenem Vermögen wächst – während viele Amerikaner durch niedrige Bestandszinsen de facto an ihre Häuser gebunden bleiben. „Die Leute ziehen nicht mehr um – sie bauen um“, sagt Aaron Fink von Centerbridge.

Private Kreditfonds entwickeln sich damit weiter zum systemrelevanten Akteur in den USA – nicht nur für Unternehmenskäufe, sondern zunehmend auch für private Haushalte.