Hendrik Kuhlmann: Ein professionelles Business in der Kurzzeitvermietung aufbauen

Spätestens seit Airbnb ist die Kurzzeitvermietung von Ferienwohnungen und Apartements in aller Munde. Viele Reisende nutzen gerade solche Unterkünfte als Alternative zum Hotel, weil sie ihren Ansprüchen besser gerecht werden. Andere nutzen die Angebote, um das Ziel ihrer Städtereise aus der Sicht eines Einheimischen kennenzulernen, ohne sich zu sehr als Tourist zu fühlen. Die Gründe sind vielseitig – der Trend ist klar: Das Geschäft mit der Kurzzeitvermietung boomt. Hendrik Kuhlmann ist Experte auf diesem Gebiet und kann seinen Kunden genau sagen, worauf es ankommt. Dazu bietet Hendrik Kuhlmann mit BNB Pro Hosting ein umfassendes Coaching an. 

Ob als Nebenverdienst oder selbstständiges Business – viele Menschen versuchen derzeit, einen Fuß in das wachsende Geschäft der Kurzzeitvermietung zu bekommen. Auf eigene Faust bringen es jedoch die wenigsten zum erfolgreichen Gastgeber, denn das Geschäft hat seine Tücken, erklärt Hendrik Kuhlmann. Rechtliche Regulierungen, steuerliche Hürden und medial getriebene Vorurteile sind nur einige davon. Der Vermietungsexperte Hendrik Kuhlmann führt selbst ein erfolgreiches Unternehmen und unterstützt mit BNB Pro Hosting auch andere darin, sich ohne eigene Immobilien ein profitables Business aufzubauen oder ihr bestehendes Geschäft zu professionalisieren.  

Hendrik Kuhlmann von BNB Pro Hosting bei uns im Interview!

Herzlich willkommen im GEWINNERmagazin, Hendrik Kuhlmann. Du bist als Unternehmer und Coach mit BNB Pro Hosting im Geschäft der Kurzzeitvermietung tätig. Wie sieht dein Business aus und was tust du da genau?

Ich bin im Bereich der Kurzzeitvermietung tätig. Mit meiner Firma BNB Pro Hosting helfe ich Menschen dabei, ebenfalls in dieses Business zu starten, es von Grund auf zu lernen und sich etwas aufzubauen. Außerdem unterstütze ich existierende Gastgeber darin, ihr Geschäft weiter auszubauen, zu professionalisieren, zu automatisieren und am Ende auch zu skalieren. Dabei verfüge ich über viel Erfahrung in der Branche, weil ich dort selbst tätig bin. So habe ich 2019 BRIGHT, meine zweite Firma, gegründet. Dort mache ich täglich die Vorgänge, die ich meinen Kunden im Coaching durch BNB Pro Hosting beibringe.

In dem Portfolio von Hendrik Kuhlmann befinden sich mittlerweile 27 Wohnungen aus vier Ländern und drei Kontinenten.

Angefangen habe ich im Mai 2019 mit der Kurzzeitvermietung einer Wohnung in Augsburg. Heute gehören bereits 27 Wohnungen in vier Ländern und auf drei Kontinenten zu meinem Portfolio. 22 Wohnungen davon befinden sich in unterschiedlichen Städten in Deutschland und dazu kommen die Immobilien im Ausland, beispielsweise zwei Wohnungen in Prag, eine Villa auf Bali und zwei Wohnungen in Florida. Mein Portfolio möchte ich in der nahen Zukunft noch stärker ausweiten. Aktuell steht das Ziel von 50 bis 100 Einheiten für dieses Jahr auf dem Plan. Aus dieser Expertise heraus kann ich allen Interessierten sehr gut helfen, die den gleichen Weg einschlagen möchten wie ich – auch wenn es nicht so groß werden muss.

Fluch oder Segen? Warum laut Hendrik Kuhlmann die Vorurteile gegenüber der Kurzzeitvermietung unbegründet sind 

Das Thema Kurzzeitvermietung ist mit gewissen Vorurteilen belastet und wird in den Medien oft kritisch gesehen. Auf welche Einwände stößt du mit BNB Pro Hosting? 

Getrieben von den Medien hat sich eine Konnotation zu meinem Business durchgesetzt: Wohnraumknappheit. Das ist wirklich das größte Vorurteil, das mir immer wieder begegnet. Zahlreiche Menschen denken fälschlicherweise, unser Geschäft nähme ihnen den Wohnraum weg. Auch höre ich immer wieder den Einwand, Kurzzeitvermietung sei illegal. Solche Vorstellungen sind nicht korrekt. Die Kurzzeitvermietung als solche ist erst einmal nicht illegal, sondern eine Sondervermietungsform. Ferienwohnungen gibt es seit eh und je, man denke nur an typisch deutsche Urlaubsorte. Auch Airbnb ist nicht illegal, sondern eine Buchungsplattform von vielen.

„Natürlich gibt es in vielen Städten mittlerweile Regulierungen und damit klare Spielregeln.“

Und auch baurechtlich gibt es einiges zu beachten. So führt man beispielsweise eine Nutzungsänderung durch, um eine Immobilie zur Ferienwohnung zu machen – das muss nicht einmal zwangsläufig ursprünglich eine Wohnung sein.

Das Bauamt prüft eingehend, ob dieser Vorgang genehmigungsfähig ist. Das ist er in der Regel nur, wenn keine öffentlichen Belange wie die Wohnraumerhaltung dagegensprechen. In Metropolregionen oder großen Städten wie München oder Berlin gelten hierbei strenge Regulationen für das Kurzzeitvermietungsgeschäft. Satzungen, die die Kurzzeitvermietung von Wohnraum aufgrund von Zweckentfremdung verbieten, gibt es in der Regel dort, wo der Wohnraum knapp ist. Ob die Kurzzeitvermietung nur als ausschlaggebender Punkt für dieses Problem gesehen werden kann, sei demnach dahingestellt.

Wohnungsknappheit entgegenwirken: Hendrik Kuhlmann von BNB Pro Hosting macht Gewerberaum als Wohnraum nutzbar

Haben solche Einwände denn starken Einfluss auf dein Business?

Für mein Geschäft und BNB Pro Hosting sind diese Regelungen per se nicht schlecht. Sie beziehen sich nämlich grundsätzlich immer auf Wohnraum, nicht aber auf Gewerberaum. In dem Moment, in dem ich anfange, mit Gewerberaum zu arbeiten, nehme ich niemandem den Wohnraum weg. Im Gegenteil – wenn wir zum Beispiel über Bürokonvertierung sprechen, dann schaffe ich sogar noch neuen Wohnraum. Das ist während der Pandemie ein spannendes Thema geworden. Plötzlich wird viel im Homeoffice gearbeitet, die Menschen gehen nicht mehr so oft ins Büro und im Umkehrschluss werden viele Büroflächen nicht mehr benötigt. Das geht so weit, dass es in Metropolen mittlerweile ein Überangebot an Gewerberaum gibt. Mein Konzept mit BNB Pro Hosting, überflüssigen Gewerberaum für die Kurzzeitvermietung zu nutzen, kann im fortgeschrittenen Level den Büroleerstand vermeiden und ist ein zukunftsfähiges Nutzungskonzept – auch dort, wo Wohnraum knapp ist.  

Hendrik Kuhlmann rät dazu, sich bei der Kurzzeitvermietung nicht von einem Anbieter abhängig zu machen.

Diese Fehler sollten Gastgeber auf jeden Fall vermeiden 

Hendrik Kuhlmann, was sind denn die größten Fehler, die man in deinem Business machen kann? Was haben Kunden falsch gemacht, bevor sie zu dir gekommen sind? 

Es gibt immer zwei Wege: Entweder man arbeitet mit Eigentum oder man mietet etwas für den Zweck der Kurzzeitvermietung an. In beiden Fällen lauern eine Menge gravierender Fehler, die man machen kann. Vornweg das fehlende Wissen über die Rechtslage. Verstößt man zum Beispiel in einer Stadt wie Berlin gegen die erwähnten Zweckentfremdungssatzungen, kann das richtig teuer werden. Das Gleiche gilt für Steuerthemen. Da sollte man sich vorher genau überlegen, wie man arbeiten möchte und ob man das gewerblich machen möchte oder es über Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuert. Gerade bei Letzterem muss man zum Beispiel als Eigentümer von Immobilien aufpassen, dass man nicht in die Gewerblichkeit rutscht. Das kann durchaus passieren, wenn man hotelähnlich arbeitet.

Besonders am Anfang, wenn die Leute in das Business einsteigen wollen, suchen sie oft nach den falschen Kriterien. Sie denken, man benötigt Unterkünfte in der Innenstadt, in bester Lage und für den Anfang möglichst klein, damit das Risiko überschaubar bleibt. Das funktioniert in der Praxis aber so häufig nicht. Einige fangen auch an, Eigentümern nicht voll transparent zu machen, was sie mit der Wohnung vorhaben, wenn sie diese anmieten wollen. Sie sagen zum Beispiel, dass sie beruflich viel unterwegs sind und ihr Zuhause für diese Zeit gern untervermieten möchten – das ist für mich keine Basis für Erfolg. 

Ferner gibt es auch aus betriebswirtschaftlicher Sicht einiges zu beachten. Wenn das Ziel ein professionelles Geschäft ist, muss man die Sache systematisch angehen und mit einem richtigen Konzept starten. Ein letzter typischer Anfängerfehler ist, dass man sich zu sehr beschränkt. Arbeitet man beispielsweise nur mit Airbnb und sonst keinem anderen Portal zusammen, ist das hochriskant. In der Regel lässt man dabei viel Geld auf dem Tisch liegen und macht sich von einem Anbieter abhängig.

Mit BNB Pro Hosting als Gastgeber die richtigen Vorkehrungen treffen

Dann gibt es aber ja sicher auch noch Fälle, in denen Unterkünfte von Gästen mit falschen Absichten angemietet werden. Zum Partys feiern zum Beispiel. Hast du einen Tipp, wie ich mich als Gastgeber davor schützen kann?

Leider weiß man nie zu 100 Prozent, wen man sich ins Haus holt. Man kann aber gewisse Vorkehrungen treffen. Genau das tun die meisten Vermieter nicht. Unsere Wohnungen sind zum Beispiel alle mit Sensorik ausgestattet. Die Sensoren ähneln vom Aussehen Brandmeldern, die an der Decke angebracht werden. Sie messen Dezibel und registrieren demnach, wenn die Lautstärke zu hoch ist. Um auf dein Beispiel zurückzukommen. Sollte ein Gast wirklich auf die Idee kommen, eine wilde Party zu feiern, merken wir von BNB Pro Hosting das innerhalb von zehn Minuten und können entsprechend reagieren.

Viele Kurzzeitvermieter kennen solche Sicherungsmaßnahmen gar nicht. Außerdem sind ihre Wohnungen oft nicht einmal korrekt versichert. Irgendwann kommt dann der Anruf vom Nachbarn, der Polizei oder der Reinigungskraft am nächsten Morgen – wenn es bereits zu spät ist.

„Ein guter Tipp, den ich darüber hinaus geben kann, ist, Gäste anhand bestimmter Kriterien auszuwählen.“

Auch das machen die meisten nicht und wir haben dafür klare Prozesse bei mir im Unternehmen.

Hendrik Kuhlmann: „Es ist einfach schön, zu sehen, wie in meinen Coaching-Teilnehmern bei BNB Pro Hosting schrittweise eine Entwicklung stattfindet.“

Kannst du uns da ein Beispiel geben, an dem du erkennst, dass ein Gast vielleicht nicht geeignet ist?

Klar! Eine typische Buchung, bei der meine Alarmglocken angehen, sieht folgendermaßen aus: Eine kurzfristige Anfrage für eine Nacht, Freitag oder Samstag, die aus derselben Stadt kommt. Das ist ein schweres Indiz dafür, dass jemand einen Hintergedanken hat.  

Hendrik Kuhlmann: in wenigen Monaten von null auf zum eigenen Business 

Du hast mittlerweile schon zahlreiche Kunden mit BNB Pro Hosting gecoached. Gibt es einen Kunden, dessen Geschichte dir in besonderer Erinnerung geblieben ist?

Einer meiner Kunden bei BNB Pro Hosting hat mich tatsächlich schwer beeindruckt. Das war Daniel aus dem Raum Hannover. Er kam im April 2021 zu mir und war vorher schon bei einem anderen Coach. Daniel hatte zwei Wohnungen angemietet, für die er bereits seit zwei Wochen Miete bezahlte, doch hatte noch keine Möbel in Aussicht. Ich kann mich noch so gut an dieses erste Gespräch erinnern, weil mir so etwas in der Seele weh tut: Er zahlte bereits Miete, konnte aber noch keine Umsätze machen. Das zeigt mir, dass er schlecht beraten wurde. 

Wir haben uns bei BNB Pro Hosting dann darum gekümmert, dass er seine Wohnungen so schnell wie möglich einrichtet und bereit macht zum Vermieten. Relativ zügig hat Daniel dann auch noch eine dritte Wohnung dazu genommen und irgendwann im Sommer rief er mich an, um mir zu sagen: „Mein Geschäft läuft so gut, dass ich meinen Job gekündigt habe. Vielen Dank!“ Das hat mich wirklich beeindruckt, denn er hat seinen Job sogar aufgegeben, bevor ich das gemacht habe. Ich war zu diesem Zeitpunkt noch bei der Deutschen Bahn angestellt und hatte eine Woche von 50 bis 60 Stunden im Management.

Es ist einfach schön, zu sehen, wie in meinen Coaching-Teilnehmern bei BNB Pro Hosting schrittweise eine Entwicklung stattfindet. Von der ersten Beratung, in der die Person noch bei null steht, bis hin zur ersten Wohnung. Dann kommen plötzlich die ersten Umsätze rein und es werden oft auch weitere Wohnungen dazu genommen. Nach einem halben Jahr steht diese Person plötzlich vor dir und sagt: „Hab vielen Dank. Es hat sich für mich so viel verändert. Ich kann meinen Job kündigen. Ich habe mir etwas Eigenes aufgebaut.“ Das sind die Kunden und die Momente, die in ganz besonderer Erinnerung bleiben.

Ein guter Coach muss sich vor allem mit den Gesetzmäßigkeiten auskennen 

Angenommen, ich möchte auch ins Business einsteigen. Worauf sollte ich bei der Suche nach einem Berater Wert legen? Was sind da die Faktoren, auf die ich achten muss?  

Wenn ich mich in dem Bereich der Kurzzeitvermietung beraten lassen möchte, dann sollte ich das auf jeden Fall von jemandem machen lassen, der selbst in diesem Bereich tätig ist. Jemand, der ebenso Gastgeber ist, professionell arbeitet und auch Ordnung in seinem Geschäft hat. Ein Alarmsignal sollte es sein, wenn über die Unterkünfte dieser Person nichts zu finden ist oder die Wohnungen nicht aufspürbar sind. Auch wenn an dieser Stelle plausible Ausreden kommen, ist es meistens so, dass wenn kein Branding und keine Sichtbarkeit da sind, etwas nicht stimmt. Zum Beispiel hat sich der Vermieter dann um baurechtliche Dinge nicht gekümmert und möchte nicht auffliegen. Das macht keinen guten Coach aus. 

Hendrik Kuhlmann kann im Nachhinein feststellen, dass er mit seinem Geschäftsmodell die Corona-Krise gut überstanden hat.

Ein weiteres Indiz für einen unseriösen Anbieter sind unrealistische Versprechen wie zu schnelle Erfolge. Kurzzeitvermietung ist ein tolles Geschäftsmodell mit viel Potenzial, aber ganz ohne Arbeit, Zeit und Investitionen geht es dann auch nicht. Gibt mir mein Coach Tipps, mit welchen Tricks ich einen Eigentümer dazu überzeuge, eine Untervermietung zu erlauben, ohne ihm den wahren Grund zu sagen, ist das ebenfalls ein schlechtes Zeichen. Und die Berater, die alles viel zu einfach darstellen, haben meist zu wenig Ahnung. Ich kann nicht einfach ohne Weiteres mit meiner Bestandsimmobilie in die Ferienvermietung starten. Das kann wirklich böse Folgen haben und sollte deshalb gut vorbereitet sein. Für mich persönlich wirkt es außerdem abschreckend, wenn jemand auf seinen Social-Media-Accounts nur mit großen Gewinnen angibt, Auszahlungen postet, aber sonst aus dem Geschäft kaum etwas zu sehen ist. 

Hendrik Kuhlmann von BNB Pro Hosting: ein Allrounder mit Geschäftssinn 

Erzähl doch mal etwas über deinen Werdegang. Wo kommst du her und wie bist du in deinem heutigen Business gelandet? Was hat dich zur Gründung deiner Unternehmen geführt?

Ich bin ein Mensch, der tut, was ihm Freude macht. Sehr neugierig und umtriebig – ein klassischer „Hans Dampf in allen Gassen“. Mit 18 bin ich aus dem Raum Nordrhein-Westfalen nach Bayern gezogen, weil ich unbedingt Lokführer werden wollte. Ich habe dann bei der Bahn Karriere gemacht, habe Wirtschaftsingenieurwesen studiert und bin ins Management eingestiegen. Allerdings habe ich von Anfang an schon immer etwas nebenbei gemacht, wo ich meine Interessen ausleben konnte. Mit 18 war ich DJ, ich bin dann in den Veranstaltungsbereich gegangen, habe mit Mitte 20 Diskotheken betrieben und zum Schluss habe ich mit einem Partner zusammen Street-Food-Festivals veranstaltet. 

Innerhalb von drei Jahren haben wir eine Marke mit 27 Standorten in ganz Süddeutschland hochgezogen. Ich war dann mit meiner Frau in einer Villa auf Bali, wo ich mit dem Business der Kurzzeitvermietung in Kontakt gekommen bin. Da ich grundsätzlich immer an neuen Geschäftsmodellen interessiert bin, recherchierte ich den halben Urlaub und flog mit dem Entschluss zurück, den Street-Food-Bereich zu verlassen. Von da an beschäftigte ich mich intensiv mit dem Bereich Kurzzeitvermietungen. Ich absolvierte auch einen Onlinekurs. Der gab mir noch mal einen Impuls.

„Als ich feststellte, dass man keine Immobilien besitzen muss, sondern auch mit angemieteten Wohnungen arbeiten kann, ging es dann im April 2019 richtig los.“

Seitdem läuft und wächst mein Unternehmen BRIGHT.

Hendrik Kuhlmann darüber, wie man das Potenzial auch anderen weitergeben kann

Es kam dann zum ersten Lockdown. Welche Auswirkungen hatte das für dich und dein Business? 

Der Corona-Lockdown hat im Grunde genommen zu meinem zweiten Unternehmen BNB Pro Hosting, dem Coaching, geführt. Ich hatte damals sechs Wohnungen – alle angemietet – und plötzlich hagelte es Stornierungen. Da musste ich mir schnell etwas einfallen lassen, denn meine Rechnungen und die Mieten musste ich ja trotzdem zahlen. Damals habe ich viel umgestellt und habe meinen Fokus von Privat- auf Geschäftsreisen verlegt, was auch heute noch gut funktioniert. So habe ich innerhalb einer Woche meinen Kalender wieder voll bekommen. Im Nachgang kann ich sagen, dass ich sehr gut durch die Krise gekommen bin.

In dieser Zeit habe ich darüber in Beiträgen oder Podcasts gesprochen. Einfach, weil ich für mich Wege gefunden hatte, wie man als Gastgeber so eine Krise überwinden kann und weil ich anderen Leuten auch helfen wollte. Darauf folgten viel Feedback und Dank und immer mehr Menschen kamen mit Fragen auf mich zu. Daraus ist letztlich BNB Pro Hosting entstanden.  

Warum die Branche auf langfristige Sicht von der Pandemie profitiert 

Wie ist deine Prognose für die Zukunft? Was glaubst du, wird im Bereich der Kurzzeitvermietung in den nächsten zwei bis drei Jahren passieren? Welche Rolle möchtest du dabei spielen?

Ich rechne relativ bald mit einer sprunghaften Nachfrage nach Unterkünften. Die Menschen waren teilweise zwei Jahre zu Hause und haben Nachholbedarf. Sie wollen wieder raus und Städtereise machen oder mal wieder jemanden besuchen. Dazu kommt, dass die Zahl der Unterkünfte geschrumpft ist. Nicht jeder Gastgeber hat die Krise überstanden, nicht jedes Hotel ist noch da. Eine gesteigerte Nachfrage trifft hier also auf ein geschmälertes Angebot. Deshalb denke ich, dass diesen Sommer und wahrscheinlich auch Herbst und Winter, je nachdem wie sich die Maßnahmen entwickeln, in Bezug auf Auslastung und Preise eine Menge zu holen sein wird. 

Außerdem hat die Pandemie den Beherbergungsbereich grundlegend verändert. Ferienwohnungen oder Serviced Apartments sind viel gesellschaftsfähiger geworden und werden als ernsthafte Alternative zum Hotelzimmer wahrgenommen. Schöne Lagen, hochwertige Einrichtungen, Küchen und ein Wohlgefühl wie Zuhause sind einige der Gründe, warum auch Geschäftsreisende solche Möglichkeiten immer häufiger nutzen. Das geht sogar so weit, dass Hotels anfangen, Boardinghäuser anzubauen oder Zimmer in Apartments umzugestalten, um in der Branche mitspielen zu können. Das klassische Hotelzimmer ist nicht mehr angesagt. 

Insgesamt denke ich also, dass der Markt stark wachsen wird. Es gibt nicht ganz so viele professionelle Betreiber und auch wenn ich die Kurzzeitvermietung als Nebenverdienst betreiben möchte, ist das natürlich möglich. Allerdings sollte der Aufbau eines solchen Business durchdacht und gut strukturiert sein. Denn es handelt sich um nichts anderes, als den Aufbau eines Unternehmens. Genau dabei möchte ich Menschen auch in der Zukunft helfen und das Potenzial für alle Interessierten zugänglich machen.